Цеглини та Блоки: Дослідження ринку нерухомості RWA

Концепція реальних світових активів ( RWA ) не є новим явищем у сфері криптовалют, вона існує з 2018 року. Тодішня токенізація активів та випуск токенів цінних паперів ( STO ) має багато спільного з сучасними RWA. Однак через недосконалість регуляторної структури та відсутність значних потенційних переваг у доходності ці ранні спроби не змогли розвинути зрілий ринковий масштаб.

У 2022 році, у зв'язку з підвищенням процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила ставки позик на стейблкоїни в криптоіндустрії. Тому токенізація державних облігацій США як об'єкта RWA стає все більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі проекти DeFi, а також традиційні фінансові установи почали досліджувати сферу RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилася невелика кількість проектів RWA в сфері нерухомості. Вони мають на меті різнобічно розширити інвестиційний ринок нерухомості, урізноманітнити інвестиційні продукти в сфері нерухомості і знизити поріг входу для інвестування в нерухомість. Це дослідження проведе аналіз випадків цих проектів, розгляне переваги і недоліки дизайну RWA в сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на сектор нерухомості Північної Америки, відповідна політика, регуляції та ринкові умови, що обговорюються, в основному стосуватимуться ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, що сповнена інвестиційних можливостей. Дослідження, проведене в березні 2023 року, показало, що вартість публічного ринку нерухомості в Північній Америці досягла 1,3 трильйона доларів США. А глобальний публічний ринок нерухомості становить 2,66 трильйона доларів США.

Основна мета токенізованого ринку нерухомості полягає у досягненні однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних та гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкої групи інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості нерухомих активів. Основними формами цих продуктів зазвичай є три:

1. Фрагментоване фінансування власності на нерухомість.

2. Спеціалізований індекс продукту ринку нерухомості в певному Блок.

3. Блокчейн-токени для нерухомості для забезпечення позик.

Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні також має потенціал для підвищення прозорості активів у сфері нерухомості та демократичності управління.

Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) є типом компанії, яка володіє прибутковою нерухомістю та управляє нею або використовує цю нерухомість для фінансування. REIT надає можливості інвестування, подібні до паїв у взаємних фондах, що дозволяє звичайним інвесторам отримувати дохід від нерухомості, схожий на дивіденди, та загальний дохід, а також сприяє зростанню ринку нерухомості в регіоні. REIT і нерухомість RWA мають багато спільного в наданні можливостей для фрагментованого інвестування в нерухомість, обидва вони ефективно знижують бар'єри для інвестицій і підвищують ліквідність активів у сфері нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, вони в рамках суворої регуляторної системи перевіряють активи, їхню експлуатацію, а також свою інвестиційну структуру, надаючи рамки для проектів нерухомості RWA.

Через спостереження за експлуатацією проектів RWA у сфері нерухомості за останні два роки, ми отримали деяке чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

Зазвичай проекти нерухомості RWA мають вищевказані переваги та недоліки. Але при глибшому вивченні конкретних випадків виявляється, що через різницю в управлінні та методах продукту, кожен проект стикається з різними фактичними ситуаціями в процесі експлуатації.

Аналіз випадків

Цей розділ аналізує три проекти RWA в сфері нерухомості. Кожен проект використовує різні методи для токенізації ринку нерухомості і має певну репрезентативність у своїй сфері. Слід зауважити, що ці проекти все ще на ранній стадії, і їхні продукти ще не пройшли тривалу та широку перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT було запущено в 2019 році, це один із перших проектів RWA в сфері нерухомості, який зосереджується на токенізації американської житлової нерухомості для роздрібних інвесторів через Ethereum та блокчейн Gnosis (, в основному на Gnosis ).

RealT купує житлову нерухомість і відповідно до американського законодавства токенізує володіння цією нерухомістю. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цю нерухомість покладається на третю сторону - управлінську компанію. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана з цієї нерухомості, розподіляється між її токенами. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, вони юридично ізольовані від компанії, що володіє нерухомістю. Як зазначено на їхньому сайті, якщо ця компанія зазнає невдачі, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління нерухомістю. Однак слід зазначити, що угода не зобов'язує RealT брати участь в інвестиціях у нерухомість, токени якої вони просувають на ринку. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частину орендної плати за цю нерухомість, з якої потрібно вирахувати приблизно 2,5% на резерви на обслуговування та зазвичай близько 10% комісії за управління.

Наприклад, у випадку з нерухомістю в Монтгомері загальна вартість токенів нерухомості складає 323,020 доларів США, ціна кожного токена становить 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця нерухомість приносить 2,600 доларів США щомісячного доходу від оренди. Після вирахування загальних витрат на експлуатацію та управління в розмірі 622 доларів США щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річна сума складає 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3.83 долара США розподілу, що призводить до річної рентабельності 7.35%.

Для цієї нерухомості RealT надає ринку 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами і підтримувати майже безризикову модель для роботи. Управляюча компанія отримує 8% від орендної плати та решту з витрат на утримання, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управляючої компанії та нагляд за управлінням. Таким чином, команда RealT може заощадити значну кількість часу на управління, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації її на ринку.

Але, хоча розподіл власності допомагає розподілити ризики серед інвесторів, він також вводить виклики. Коли частка інвестицій інвестора занадто мала, витрати на управління компанією стають занадто високими і це стає нестійким. Є звіти, які пояснюють конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінську компанію для управління своєю власністю; якщо RealT володіє значною часткою в нерухомості, вони намагатимуться знизити витрати на управління; оскільки погане управління матиме значний негативний вплив на них. Однак, якщо частка RealT занадто велика, по-перше, це знизить ліквідність токенів, по-друге, малі акціонери нерухомості не виконуватимуть свої контрольні обов'язки. Усі власники токенів сподіваються, що великі акціонери зможуть контролювати, чи ефективно працює найнята управлінська компанія. З іншого боку, якщо частка RealT занадто мала, RealT може не мати достатньої мотивації для ретельного вибору управлінської компанії та активної участі в нагляді, що ускладнить ефективний контроль за управлінською компанією для багатьох роздрібних інвесторів.

Переглянувши десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT та використавши відповідні блокчейн-браузери, щоб дізнатися, скільки власників має кожна нерухомість. RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, щоб забезпечити ціну кожного токена на рівні близько 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, і приблизно 500 власників токенів, з яких у двох нерухомостей кількість власників перевищує 1 000 людей. Тепер, поєднуючи кількість токенів у кожного власника, можна обчислити діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше ніж 500 доларів, близько 9% інвесторів інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвесторів інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT у певній мірі вдалося створити ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів та збільшити ліквідність ринку житла.

Ще за даними RealT, на основі адреси гаманця в основній операційній мережі Gnosis, було запитано дані транзакцій. RealT загалом розподілила близько 600 тисяч доларів США орендної плати. Платформенні збори коливаються в межах 2,5%-3% від орендної плати, залежно від витрат на обслуговування, страхування та податків, що становить приблизно 150K до 180K доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язана брати участь в інвестиціях у нерухомість, і якщо вона вирішить взяти участь, то ступінь її участі не має конкретних обмежень або вказівок, тому прибуток, отриманий RealT від орендної плати, залишається невідомим.

З точки зору структури компанії, RealT в штаті Делавер заснувала Real Token Inc. як основну юридичну особу компанії. Ця особа не володіє жодними активами нерухомості; вона виконує роль операційної одиниці проекту RealT. Крім того, RealT також заснувала Real Token LLC в штаті Делавер як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: товариство з обмеженою відповідальністю) не володіє жодними активами нерухомості; її основна мета полягає в спрощенні юридичних процедур, що дозволяє користувачам інвестувати в усю нерухомість, підписуючи контракт лише з однією компанією. Нарешті, RealT створила відповідні серії LLC для кожної інвестованої нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє конкретною нерухомістю та відповідними токенами. Ця структура розроблена для забезпечення того, щоб фінансові чи юридичні проблеми однієї нерухомості не впливали на інші нерухомості або на операції материнської компанії RealT.

Parcl

Parcl є платформою DeFi для інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для створення синтетичних активів, пов'язаних з нерухомістю, через AMM структуру. Parcl запустила Parcl Labs Price Feed, щоб створити індекс нерухомості для певного регіону на основі своєї історії продажів. Тривалість історії може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на змінах цін на нерухомість, створюючи довгі або короткі позиції на ціну нерухомості в цьому регіоні.

Цей метод, оскільки не існує реальних угод з нерухомістю, дозволяє Parcl уникнути залучення до юридичних проблем, пов'язаних з фактичною експлуатацією нерухомості. Ви також можете сумніватися, чи справді це є проектом RWA в сфері нерухомості, оскільки він не відповідає вищезазначеним стандартам. Проте, це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від багатьох відомих компаній, і його унікальність робить його доречним для включення в обговорення диверсифікації продуктів RWA в сфері нерухомості.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, і наразі її TVL становить 16 мільйонів доларів. Проте, після більше ніж року роботи, Parcl, здається, не викликав особливої уваги, щоденний обсяг торгівлі становить менше 10 000 доларів, а кількість активних користувачів щодня менше 50.

Продукти Parcl прості у використанні та швидко вдосконалюються, ціноутворювачі Parcl Labs та дизайн індексного ринку є досить зрілими. У операційній діяльності команда Parcl активно запускає Parcl Point, Real Estate Royale та інші програми залучення користувачів. Незважаючи на ці переваги та підтримку численних відомих інвестиційних установ, Parcl все ще зберігає відносно низьку увагу з боку ринку та частку на ринку, має невелику базу користувачів та обмежений обсяг торгівлі. Можливо, це в певній мірі свідчить про те, що ринок криптовалют ще не готовий до прийняття продуктів індексного ринку нерухомості.

Рейнно

Деякі великі компанії з криптовалют також досліджують продукти в напрямку нерухомості RWA. Одна з компаній у липні оголосила, що їхня команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та відповідно до цього у іпотечному кредитуванні. Інша компанія також співпрацює з іншими сторонами для підтримки іпотечного кредитування нерухомості. RealT також пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як забезпечення для кредитів, але ця послуга обмежена лише нерухомістю, випущеною ними. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і не підвищує суттєво ліквідність капіталу окремих власників нерухомості.

Reinno - це проект, який був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він представив два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які заслуговують на згадку.

Перший продукт – це послуга кредитування, заснована на токенізованій нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на власність компанії Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить у штаті Делавер спеціальну компанію-носій (, також відому як SPV, яка є дочірньою компанією, створеною материнською компанією для ізоляції активів.