Tijolos e Blocos: Explorando o mercado RWA de imóveis

O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) não é uma novidade no campo das criptomoedas, existindo desde 2018. Naquela época, a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) tinham muitas semelhanças com os atuais RWA. No entanto, devido à estrutura regulatória incompleta e à falta de vantagens significativas de retorno potencial, essas tentativas iniciais não conseguiram desenvolver uma escala de mercado madura.

Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do governo dos EUA superaram claramente as taxas de empréstimo de stablecoins da indústria cripto. Portanto, a tokenização dos títulos do governo dos EUA como ativos do mundo real (RWA) tornou-se cada vez mais atraente para a indústria cripto. Alguns projetos DeFi maduros, assim como instituições financeiras tradicionais, começaram a explorar a área de RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles têm como objetivo expandir de várias formas o mercado de investimentos imobiliários, enriquecer os produtos de investimento imobiliário e reduzir o limiar de investimento em imóveis. Este estudo realizará uma análise de casos desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos visam principalmente o setor imobiliário da América do Norte, as políticas, regulamentos e condições de mercado discutidos estarão principalmente relacionados ao mercado imobiliário da América do Norte.

Métodos de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um vasto campo cheio de oportunidades de investimento. Um estudo de março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atingiu 1,3 trilhões de dólares. Enquanto isso, o valor do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

A demanda central do mercado imobiliário tokenizado é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um público de investidores mais amplo e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. As principais formas de manifestação desses produtos geralmente são três:

1. Financiamento fragmentado da propriedade imobiliária.

2. Produto do índice do mercado imobiliário em áreas específicas.

3. Token imobiliário para empréstimos com garantia.

Além disso, a tokenização de imóveis na blockchain também tem potencial para aumentar a transparência dos ativos imobiliários e a democracia na governança.

Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) são um tipo de empresa que possui imóveis lucrativos e os gerencia ou usa esses imóveis para financiamento. Os REITs oferecem oportunidades de investimento semelhantes às dos fundos mútuos, permitindo que investidores comuns obtenham rendimentos de investimento imobiliário semelhantes a dividendos e retornos totais, além de ajudar no crescimento do mercado imobiliário da região. Os REITs e os ativos imobiliários tokenizados (RWA) têm muitas semelhanças na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas em propriedades, ambos efetivamente reduzindo a barreira de entrada para investimentos e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem aos investidores oportunidades de gestão ou propriedade, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, a revisão de ativos, operações e estrutura de investimento sob um rigoroso quadro regulatório oferece uma referência que pode ser utilizada para projetos de RWA imobiliários.

Através da observação da operação de projetos RWA no setor imobiliário nos últimos dois anos, adquirimos uma compreensão clara das suas vantagens e desvantagens.

Normalmente, os projetos de RWA imobiliário têm as vantagens e desvantagens mencionadas acima. No entanto, ao estudar casos específicos em profundidade, percebe-se que, devido a diferenças na gestão e nas abordagens de produto, cada projeto enfrenta situações práticas diferentes durante o processo operacional.

Análise de Caso

Este capítulo selecionou três projetos de RWA imobiliários para análise. Cada projeto adota métodos diferentes para tokenizar o mercado imobiliário e possui uma certa representatividade em seus respectivos campos. É importante notar que esses projetos ainda estão em estágios iniciais, e seus produtos ainda não passaram por validação e testes de mercado prolongados e abrangentes.

RealT

A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de imóveis residenciais nos EUA principalmente na blockchain Ethereum e Gnosis ( para investidores de varejo.

A RealT compra propriedades residenciais e tokeniza as propriedades detidas de acordo com a legislação dos Estados Unidos. A gestão, manutenção e coleta de aluguel dessas propriedades são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução de custos, o aluguel gerado por essas propriedades é distribuído entre os detentores de tokens. Embora a RealT seja responsável pelo processo de tokenização, eles estão legalmente isolados da empresa que detém os ativos imobiliários. Como mencionado em seu site, se a empresa entrar em default, os detentores de tokens têm o direito de designar outra empresa para gerenciar a propriedade detida. No entanto, é importante notar que o acordo não exige que a RealT participe do investimento nos tokens de propriedade que eles colocam no mercado. Os usuários que possuem tokens de propriedade podem receber mensalmente uma parte do aluguel da propriedade, sendo que o valor a ser recebido precisa ter subtraídos cerca de 2,5% para reserva de manutenção e geralmente cerca de 10% de taxa de gestão.

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Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens imobiliários é de 323,020 dólares, com o preço de cada token sendo 52.10 dólares, totalizando 6,200 tokens emitidos. A propriedade gera uma receita de aluguel de 2,600 dólares por mês. Após deduzir um total de 622 dólares em custos operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1,978 dólares, totalizando 23,736 dólares anuais. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3.83 dólares, resultando em uma taxa de lucro anual de 7.35%.

Para este imóvel, a RealT ofereceu 100% dos tokens ao mercado, o que significa que a RealT não precisa investir em conjunto com os clientes e mantém um modelo quase sem risco para operar. A entidade gestora obtém 8% das rendas e recebe a parte restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% pelos serviços de tokenização do imóvel, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Desta forma, a equipe da RealT pode economizar uma quantidade significativa de tempo de gestão, concentrando-se na busca de imóveis qualificados e tokenizando-os para o mercado.

No entanto, embora a propriedade descentralizada ajude a distribuir o risco entre os investidores, também traz desafios. Quando a participação do investimento de um investidor é muito pequena, os custos de gestão da empresa podem se tornar insustentáveis. Há relatos que explicam o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade gestora para administrar os imóveis que possui; se a RealT tiver uma grande participação nos imóveis, ela se esforçará para reduzir os custos de gestão; pois uma má gestão terá um grande impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for muito grande, isso, em primeiro lugar, reduzirá a liquidez dos tokens, e em segundo lugar, os pequenos acionistas dos imóveis não cumprirã sua responsabilidade de supervisão. Todos os detentores de tokens esperam que os acionistas majoritários possam supervisionar se a entidade gestora contratada está agindo de forma eficiente e diligente. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode carecer de motivação suficiente para selecionar diligentemente a entidade gestora e participar ativamente da supervisão, tornando a supervisão efetiva da entidade gestora muito difícil para os muitos investidores de varejo.

Ao examinar os dez últimos tokens imobiliários esgotados no mercado RealT e utilizando navegadores de blockchain relevantes para descobrir quantos detentores existem para cada propriedade. A RealT divide as propriedades em diferentes quantidades de tokens para garantir que o preço de cada token fique em torno de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit e há cerca de 500 detentores de tokens, dos quais dois imóveis possuem mais de 1.000 detentores. Agora, combinando a quantidade de tokens de cada detentor, podemos calcular a faixa de investimento dos investidores da RealT.

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Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% dos investidores investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% dos investidores investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT teve sucesso, em certa medida, em criar um mercado de investimento imobiliário para investidores de varejo e aumentar a liquidez do mercado de habitação.

De acordo com os dados de transação consultados no endereço da carteira da RealT na sua principal rede operacional Gnosis, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguéis. As taxas da plataforma variam entre 2,5% a 3% do aluguel, dependendo das flutuações das despesas de manutenção, seguros e impostos, o que equivale a uma receita da plataforma de cerca de 150K a 180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não é obrigada a participar de investimentos imobiliários, e se optar por participar, não há limitações ou diretrizes específicas sobre o nível de participação, os lucros obtidos pela RealT com a receita de aluguéis são desconhecidos.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT fundou a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui ativos imobiliários; serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT também fundou a Real Token LLC no estado de Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC)LLC: empresa de responsabilidade limitada( não possui ativos imobiliários; seu objetivo principal é simplificar os processos legais, permitindo que os usuários invistam em todas as propriedades ao assinarem contrato apenas com uma empresa. Por fim, a RealT estabeleceu uma série de LLC correspondentes para cada propriedade em que investe. Como subsidiária da Real Token LLC, cada série de LLC possui uma propriedade específica e os tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem as outras propriedades sob a RealT ou as operações da empresa-mãe.

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) Parcl

Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. O Parcl é utilizado para tornar os ativos sintéticos relacionados ao setor imobiliário acessíveis por meio de uma estrutura AMM. O Parcl lançou o Parcl Labs Price Feed, com o objetivo de criar um índice imobiliário para áreas específicas com base em seu histórico de vendas. A duração do histórico pode variar de acordo com a frequência de transações imobiliárias. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre a tendência de preços de imóveis, estabelecendo posições de alta ou baixa para o preço dos imóveis na área.

Este método, por não existir uma venda real de imóveis, permite que a Parcl evite se envolver em problemas legais relacionados à operação imobiliária real. Você também pode questionar se isso realmente conta como um projeto RWA imobiliário, uma vez que não atende aos padrões mencionados acima. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, tendo recebido investimentos de várias empresas conhecidas, e devido à sua singularidade, é razoável incluí-lo na discussão sobre a diversificação de produtos RWA imobiliários.

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A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente seu TVL é de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

Os produtos da Parcl são fáceis de usar e a atualização é rápida, os provedores de preços e o design do mercado de índices da Parcl Labs são relativamente maduros. Em termos de operações, a equipe da Parcl está ativamente lançando o Parcl Point, o Real Estate Royale e outros programas de aquisição de usuários. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento conhecidas, a Parcl ainda mantém uma atenção de mercado e uma quota de mercado relativamente baixas, com uma base de usuários pequena e um volume de transações limitado. Isso pode, em certa medida, provar que o mercado de criptomoedas ainda não está pronto para receber produtos de índices imobiliários.

) Reinno

Empresas de criptomoedas de grande porte também estão explorando produtos na direção de ativos reais (RWA) no setor imobiliário. Uma empresa anunciou em julho que sua equipe de moeda digital do banco central está tentando apoiar os usuários na tokenização de propriedades e, com isso, na obtenção de hipotecas. Outras empresas também estão colaborando com terceiros para apoiar o empréstimo garantido por imóveis. A RealT também oferece a opção de usar imóveis tokenizados como garantia de empréstimos, mas este serviço é limitado aos tokens imobiliários que eles emitem. Essencialmente, este serviço é mais semelhante a produtos de empréstimos de tokens e não aumenta substancialmente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis individuais.

Reinno é um projeto abandonado lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a RWA no setor imobiliário que merecem ser mencionados.

O primeiro produto é um serviço de empréstimos baseado em imóveis tokenizados. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem enviar os documentos da propriedade para a Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico ### no Delaware, também conhecida como SPV, que é uma subsidiária criada pela empresa-mãe para isolar o patrimônio.