Briques et Blocs : Explorer le marché RWA de l'immobilier

Le concept d'actifs du monde réel ( RWA ) n'est pas une nouveauté dans le domaine des cryptomonnaies, il existe depuis 2018. À l'époque, la tokenisation des actifs et l'émission de jetons de sécurité ( STO ) présentent de nombreuses similitudes avec les RWA d'aujourd'hui. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire incomplet et du manque d'avantages potentiels significatifs, ces premières tentatives n'ont pas réussi à développer une taille de marché mature.

En 2022, avec la hausse des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a clairement dépassé le taux d'intérêt des prêts en stablecoins dans l'industrie de la cryptographie. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en tant qu'actifs réels (RWA) devient de plus en plus attrayante pour l'industrie de la cryptographie. Certains projets DeFi matures, ainsi que des institutions financières traditionnelles, commencent à explorer le domaine des RWA.

Au cours des deux dernières années, un petit nombre de projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers de plusieurs manières, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à réduire le seuil d'investissement immobilier. Cette étude effectuera une analyse de cas de ces projets, en explorant les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets ciblent principalement le secteur immobilier nord-américain, les politiques, réglementations et conditions de marché pertinentes discutées concerneront principalement le marché immobilier nord-américain.

Méthodes pour la tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Une étude de mars 2023 a montré que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord a atteint 1,3 billion de dollars. Le marché immobilier mondial coté est de 2,66 billions de dollars.

La demande principale du marché immobilier tokenisé est de réaliser un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un éventail d'investisseurs plus large, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Les principales formes de ces produits se présentent généralement sous trois formes :

1. Financement de la propriété immobilière fragmentée.

2. Produit d'indice du marché immobilier dans un Bloc spécifique.

3. prêt hypothécaire avec des tokens immobiliers.

De plus, la tokenisation des biens immobiliers sur la chaîne a également le potentiel d'améliorer la transparence des actifs immobiliers et la démocratie de la gouvernance.

Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) sont un type d'entreprise qui détient des biens immobiliers rentables et les gère ou finance à l'aide de ces biens immobiliers. Les REIT offrent des opportunités d'investissement similaires à celles des fonds communs de placement, permettant aux investisseurs ordinaires de bénéficier de revenus d'investissement immobilier et de rendements globaux similaires à des dividendes, tout en contribuant à la croissance du marché immobilier de la région. Les REIT et les RWA immobiliers présentent de nombreuses similitudes en matière d'opportunités d'investissement immobilier fragmentées, car ils réduisent efficacement les barrières à l'entrée pour les investisseurs et améliorent la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne proposent généralement pas d'opportunités de gestion ou de propriété aux investisseurs, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, leur examen des actifs, leur exploitation et leur structure d'investissement dans le cadre d'un cadre réglementaire strict offrent un cadre de référence pour les projets RWA immobiliers.

Grâce à l'observation des opérations des projets RWA immobiliers au cours des deux dernières années, nous avons acquis une certaine compréhension claire de leurs avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA immobiliers présentent les avantages et les inconvénients mentionnés ci-dessus. Cependant, en examinant des cas spécifiques de manière plus approfondie, il est constaté qu'en raison des différences de gestion et de méthodes de produit, chaque projet rencontre des situations réelles différentes au cours de son exploitation.

Analyse de cas

Ce chapitre sélectionne trois projets RWA dans le domaine de l'immobilier pour analyse. Chaque projet adopte une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier et possède une certaine représentativité dans ses domaines respectifs. Il est important de noter que ces projets sont encore à un stade précoce et que leurs produits n'ont pas encore subi de validation et de tests de marché longs et étendus.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA de l'immobilier, se concentrant sur la tokenisation des biens immobiliers résidentiels américains pour les investisseurs de détail principalement sur la blockchain Ethereum et Gnosis ( sur Gnosis ).

RealT achète des propriétés résidentielles et les tokenise conformément aux réglementations américaines. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces propriétés sont confiées à des tiers. Après déduction des frais, les loyers générés par ces propriétés sont distribués à leurs détenteurs de jetons. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, ils sont légalement séparés des sociétés détenant les actifs immobiliers. Comme l'indique leur site Web, en cas de défaut de cette société, les détenteurs de jetons ont le droit de désigner une autre société pour gérer la propriété détenue. Cependant, il convient de noter que l'accord n'impose pas à RealT de participer à l'investissement dans les jetons de propriété qu'ils mettent sur le marché. Les utilisateurs détenant des jetons de propriété peuvent chaque mois percevoir une part des loyers de la maison, montant à percevoir après déduction d'environ 2,5 % de réserve pour entretien et généralement environ 10 % de frais de gestion.

Prenons l'exemple d'un bien immobilier à Montgomery, la valeur totale des tokens immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque token est de 52,10 dollars, et un total de 6 200 tokens a été émis. Ce bien génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion totalisant 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un total annuel de 23 736 dollars. Par conséquent, chaque token reçoit une distribution de 3,83 dollars, ce qui entraîne un taux de profit annuel de 7,35 %.

Pour ce bien immobilier, RealT a proposé 100% de jetons sur le marché, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients et maintient un modèle presque sans risque pour fonctionner. L'organisme de gestion perçoit 8% des loyers et le reste provient des frais de maintenance, la plateforme d'investissement ne facturant que 2% pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision de la gestion. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion et se concentrer sur la recherche de biens immobiliers qualifiés et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la propriété décentralisée aide à répartir les risques entre les investisseurs, elle introduit également des défis. Lorsque la part d'investissement des investisseurs est trop faible, les coûts de gestion de l'entreprise deviennent trop élevés et deviennent insoutenables. Des rapports expliquent les conflits d'intérêts entre les détenteurs de tokens immobiliers et RealT. RealT choisit des institutions de gestion pour gérer les propriétés qu'elle possède ; si RealT détient une part importante de la propriété, elle s'efforcera de réduire les coûts de gestion ; car une mauvaise gestion aura un impact négatif significatif sur elle. Cependant, si la part de RealT est trop élevée, cela réduira d'abord la liquidité des tokens, et deuxièmement, les petits actionnaires de la propriété ne rempliront pas leurs responsabilités de supervision. Tous les détenteurs de tokens s'attendent à ce que les grands actionnaires supervisent l'efficacité et le devoir de diligence de l'institution de gestion employée. D'autre part, si la participation de RealT est très faible, elle pourrait manquer de motivation suffisante pour choisir diligemment l'institution de gestion et s'impliquer activement dans la supervision, rendant ainsi très difficile pour de nombreux petits investisseurs de superviser efficacement l'institution de gestion.

En examinant les dix derniers tokens immobiliers épuisés sur le marché RealT et en utilisant des explorateurs de blockchain pertinents pour déterminer combien de détenteurs chaque propriété a, RealT fractionne les propriétés en différents nombres de tokens pour garantir que le prix de chaque token tourne autour de 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit et il y a environ 500 détenteurs de tokens, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, calculons la plage d'investissement des investisseurs RealT en combinant le nombre de tokens de chaque détenteur.

Environ 90 % des investisseurs RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % des investisseurs investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % des investisseurs investissent plus que ce montant. Cela indique que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les investisseurs individuels et à augmenter la liquidité du marché du logement.

Ensuite, en consultant les données de transaction sur l'adresse du portefeuille de RealT sur son réseau d'exploitation principal, Gnosis, RealT a distribué environ 6 millions de dollars de loyer. Les frais de la plateforme varient en fonction des coûts d'entretien, des assurances et des taxes, se situant entre 2,5 % et 3 % du loyer, ce qui correspond à un revenu de plateforme d'environ 150K à 180K dollars au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT n'est pas contraint de participer à des investissements immobiliers, et que s'il choisit de participer, il n'y a pas de limite ou d'indication spécifique sur le niveau de participation, il est donc impossible de connaître le profit que RealT tire des revenus locatifs.

Du point de vue de la structure de l'entreprise, RealT a établi Real Token Inc. dans le Delaware en tant qu'entité principale de la société. Cette entité ne possède aucun actif immobilier; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a également créé Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC(LLC : société à responsabilité limitée) ne possède aucun actif immobilier; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs d'investir dans toutes les propriétés en signant simplement un contrat avec une seule entreprise. Enfin, RealT a créé une série d'LLC correspondantes pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque série d'LLC possède des propriétés spécifiques et des tokens correspondants. Cette structure vise à garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés sous RealT ou les opérations de la société mère.

Parcl

Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les fluctuations des prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour rendre les actifs synthétiques liés à l'immobilier accessibles sur le marché grâce à une structure AMM. Parcl a lancé Parcl LabsPrice Feed pour créer un indice immobilier spécifique à une région basé sur son historique de ventes. La durée de l'historique peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur l'évolution des prix des biens immobiliers, établissant des positions haussières ou baissières sur les prix immobiliers de la région.

Cette méthode, en raison de l'absence de transactions immobilières réelles, permet à Parcl d'éviter d'être impliqué dans les problèmes juridiques liés à l'exploitation immobilière. Vous pourriez également douter de savoir si cela constitue vraiment un projet RWA immobilier, car cela ne correspond pas aux critères mentionnés ci-dessus. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements de nombreuses entreprises renommées, et en raison de son unicité, il est raisonnable de l'inclure dans les discussions sur la diversification des produits RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, avec une valeur totale verrouillée de 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, Parcl ne semble pas avoir attiré beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits Parcl sont faciles à utiliser et évoluent rapidement. Les fournisseurs de prix Parcl Labs et la conception du marché des indices sont relativement mûrs. En termes d'exploitation, l'équipe Parcl lance activement Parcl Point, Real Estate Royale et d'autres programmes d'acquisition d'utilisateurs. Malgré ces avantages et le soutien de nombreux investisseurs institutionnels renommés, Parcl maintient une attention et une part de marché relativement faibles, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Cela prouve peut-être dans une certaine mesure que le marché des crypto-monnaies n'est pas encore prêt à accueillir des produits d'index immobilier.

Reinno

Des entreprises de cryptomonnaie de grande envergure explorent également des produits dans le domaine des actifs réels (RWA) liés à l'immobilier. Certaines entreprises ont annoncé en juillet que leur équipe de monnaie numérique de banque centrale tentait de soutenir les utilisateurs dans la tokenisation de propriétés et l'octroi de prêts hypothécaires en conséquence. D'autres entreprises collaborent également avec d'autres parties pour soutenir le prêt hypothécaire immobilier. RealT propose également une option utilisant l'immobilier tokenisé comme garantie pour des prêts, mais ce service est limité à leurs tokens immobiliers émis. En essence, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de tokens et n'améliore pas substantiellement la liquidité du capital des propriétaires immobiliers individuels.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et qui a cessé ses activités en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé une grande empreinte sur le marché, il a introduit deux produits liés à l'immobilier RWA qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur l'immobilier tokenisé. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera dans le Delaware une société à but spécial ( également appelée SPV, qui est une filiale créée par la société mère pour isoler les actifs.