房地產代幣化:RWA市場中的新興領域探索

真實世界資產(RWA)代幣化的概念已存在多年,但直到近期才開始受到廣泛關注。2022年,隨着美國利率上升,將美國國債等資產代幣化變得更具吸引力。一些成熟的DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA領域。

過去兩年中,房地產RWA項目逐漸湧現。這些項目旨在拓展房地產投資市場,提供多樣化的投資產品,並降低投資門檻。本文將對幾個代表性項目進行分析,探討房地產RWA的設計優缺點及其潛在市場。

房地產代幣化的主要方式

房地產代幣化主要體現爲三種形式:

1. 房產所有權的碎片化融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

此外,房產代幣化還可能提升資產透明度和治理民主性。

房地產代幣化項目與傳統的房地產投資信托(REIT)有相似之處,都提供了碎片化投資機會。但房地產RWA項目通常採用去中心化運營模式,爲投資者提供更多參與管理的機會。

基於對現有項目的觀察,房地產RWA項目具有以下特點:

優勢:

• 降低投資門檻
• 提高流動性
• 多樣化投資組合
• 透明度較高

劣勢:

• 監管不明確
• 法律風險
• 技術復雜性
• 管理成本高

代表性項目分析

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一。它主要通過以太坊和Gnosis網路將美國住宅房產代幣化,供散戶投資。

RealT購買房產後,委托第三方機構管理。扣除費用後的租金收入分配給代幣持有者。RealT僅負責代幣化過程,與持有房產的公司在法律上相互獨立。

以一處房產爲例,總價值32萬美元,每個代幣52美元,共發行6200個代幣。月租金2600美元,扣除費用後淨利潤1978美元。每個代幣可獲得3.83美元分紅,年化收益率7.35%。

RealT將100%代幣向市場發售,維持一個低風險運營模式。管理機構從租金中收取8%,RealT收取2%代幣化費用。這種模式使RealT可以專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來了挑戰。如果RealT持股過多,會降低流動性;如果持股過少,則缺乏動力監督管理。根據數據顯示,約90%投資者投資額小於500美元,9%介於500-2000美元,1%超過2000美元。這表明RealT在一定程度上成功爲散戶創造了房地產投資市場。

RealT在特拉華州註冊了多個實體,通過系列LLC爲每個房產建立獨立公司,以隔離風險。這種結構旨在確保單個房產的問題不會影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。它通過AMM架構提供房地產相關的合成資產。

Parcl推出了價格饋送系統,基於銷售歷史記錄創建特定區域房地產指數。投資者可對房價走勢進行投機。這種方法避免了實際房產交易的法律問題。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。但一年多運營後,關注度仍然不高,日交易量不到1萬美元,日活用戶不到50人。

盡管產品設計成熟,且得到多家知名機構支持,Parcl仍然保持較低的市場份額。這可能表明加密市場尚未做好迎接房地產指數產品的準備。

Reinno

Reinno於2020年推出,2022年停止運營。它引入了兩個值得關注的房地產RWA產品:

1. 基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者可將房產代幣化後作爲抵押獲得貸款。

2. 房貸融資。用戶可在銀行貸款購房後,將房產所有權代幣化進行二次融資,用於償還銀行貸款。

Reinno採用中心化線下運營模式,存在明顯風險:

• 難以對違約借款人採取法律行動
• 無法阻止房主在借款後出售房產
• 缺乏完善的法律框架保護貸款人

這些風險可能是導致項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

總結

房地產RWA仍是一個新興領域,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。目前運營的項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律框架。

一些項目採用風險隔離的公司結構,或選擇房產相關金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA的潛力,立法進步和運營合規是必不可少的。

目前房地產RWA的監管框架尚不清晰。不同監管機構對代幣的分類存在分歧,缺乏統一的國際監管框架。這種不一致性導致規則模糊,威脅投資者信心,影響房產代幣化的長期可行性。

盡管如此,仍有許多知名金融和加密貨幣公司在積極探索房地產RWA。少數項目已在1-2年運營中初步證明了可行性。隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。