Gạch và Khối: Khám Phá Thị Trường Bất Động Sản RWA

Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong lĩnh vực tiền điện tử, mà đã tồn tại từ năm 2018. Khi đó, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có nhiều điểm tương đồng với RWA hiện nay. Tuy nhiên, do khung pháp lý chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế tiềm năng rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể phát triển thành quy mô thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc lãi suất của Hoa Kỳ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành crypto. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành crypto. Một số dự án DeFi trưởng thành, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống, đã bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.

Trong hai năm qua, trên thị trường đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản. Chúng nhằm mục đích mở rộng thị trường đầu tư bất động sản từ nhiều góc độ, làm phong phú thêm các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này sẽ tiến hành phân tích tình huống về các dự án này, khám phá những ưu nhược điểm của thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, nên các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan được thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp token hóa thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Một nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đã đạt 1,3 nghìn tỷ USD. Trong khi đó, giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản token hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các hình thức thể hiện chính của những sản phẩm này thường có ba dạng:

1. Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh.

2. Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3. Đặt cọc nợ bằng token bất động sản.

Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị tài sản bất động sản.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) là một loại hình công ty nắm giữ bất động sản có khả năng sinh lợi và quản lý hoặc sử dụng bất động sản này để tài chính. REIT cung cấp cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép nhà đầu tư bình thường có được thu nhập từ đầu tư bất động sản tương tự như cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản khu vực. REIT và tài sản bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều hiệu quả trong việc giảm bớt rào cản đầu tư và nâng cao tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, họ hoạt động dưới một khung quy định nghiêm ngặt về kiểm tra tài sản, hoạt động và cấu trúc đầu tư, cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.

Thông qua quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong gần hai năm qua, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng về những ưu và nhược điểm của chúng.

Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những ưu và nhược điểm như trên. Tuy nhiên, khi nghiên cứu sâu vào các trường hợp cụ thể, nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình hoạt động.

Phân tích trường hợp

Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản, và có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua kiểm nghiệm và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ chủ yếu thông qua chuỗi khối Ethereum và Gnosis ( trên Gnosis ).

RealT mua bất động sản nhà ở, và theo quy định của Mỹ, sẽ mã hóa bất động sản mà họ nắm giữ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê những bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê thu được từ những bất động sản này sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu mã thông báo. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý được tách biệt với các công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu mã thông báo có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý bất động sản đã nắm giữ. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thỏa thuận này không bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào các mã thông báo bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ mã thông báo bất động sản có thể nhận tiền thuê hàng tháng từ bất động sản đó, số tiền nhận được cần phải trừ đi khoảng 2,5% cho quỹ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.

Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi token là 52.10 USD, tổng cộng đã phát hành 6,200 token. Bất động sản này tạo ra doanh thu thuê 2,600 USD mỗi tháng. Sau khi trừ đi tổng cộng 622 USD chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi token nhận được 3.83 USD phân phối, dẫn đến tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.

Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% token cho thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng và duy trì một mô hình gần như không có rủi ro để vận hành. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc token hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa chúng ra thị trường.

Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu giúp phân chia rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty trở nên quá cao và trở nên không bền vững. Có báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT có quyền sở hữu lớn đối với bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì quản lý kém sẽ gây ra ảnh hưởng tiêu cực lớn đối với họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, trước tiên điều này sẽ giảm tính thanh khoản của token, thứ hai, các cổ đông nhỏ trong bất động sản sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều kỳ vọng rằng các cổ đông lớn có thể giám sát xem các tổ chức quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT cực nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn các tổ chức quản lý một cách tận tâm và tích cực tham gia giám sát, điều này sẽ trở nên rất khó khăn đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Bằng cách xem mười mã tài sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra số lượng người sở hữu mỗi tài sản. RealT phân tán tài sản thành số lượng mã khác nhau để đảm bảo giá của mỗi mã khoảng 50 đô la. Hầu hết các tài sản nằm ở Detroit và có khoảng 500 người sở hữu mã, trong đó hai tài sản có số người sở hữu vượt quá 1.000 người. Hiện tại, kết hợp số lượng mã của mỗi người sở hữu để tính toán phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư cá nhân và tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

Sau khi kiểm tra dữ liệu giao dịch tại địa chỉ ví của RealT trên mạng lưới hoạt động chính Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động theo chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng từ 2.5% đến 3% của tiền thuê, tương đương với doanh thu của nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc tham gia vào việc đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc chỉ dẫn cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: Công ty trách nhiệm hữu hạn) không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt các LLC tương ứng cho mỗi bất động sản mà người dùng đã đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC series sở hữu một bất động sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ trong RealT.

Parcl

Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để tạo ra các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản trên thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl LabsPrice Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản cụ thể cho các khu vực dựa trên lịch sử bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy thuộc vào tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, từ đó xây dựng vị thế tăng hoặc giảm cho giá bất động sản trong khu vực.

Phương pháp này vì không tồn tại việc mua bán bất động sản thực tế, nên Parcl đã tránh được những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thật sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không phù hợp với tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, đã nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, và vì sự độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.

Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá cả và thiết kế thị trường chỉ số của Parcl Labs khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ được mức độ quan tâm và thị phần thị trường tương đối thấp, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng minh rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để chào đón các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA bất động sản. Có công ty đã thông báo vào tháng 7 rằng, đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và từ đó thực hiện vay thế chấp. Còn có công ty cũng hợp tác với các bên khác để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản đã được token hóa làm thế chấp cho vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như các sản phẩm cho vay token và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.

Reinno là một dự án bị bỏ hoang ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến tài sản thực RWA đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt ( tại Delaware, còn được gọi là SPV, là công ty con được thành lập bởi công ty mẹ để tách biệt tài sản.