Mã hóa kỹ thuật số bất động sản: Khám phá lĩnh vực mới nổi trong thị trường RWA
Khái niệm mã hóa kỹ thuật số tài sản thế giới thực ( RWA ) đã tồn tại nhiều năm, nhưng chỉ đến gần đây mới bắt đầu nhận được sự chú ý rộng rãi. Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng lên, việc mã hóa kỹ thuật số các tài sản như trái phiếu chính phủ Mỹ trở nên hấp dẫn hơn. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, các dự án RWA bất động sản đã dần xuất hiện. Những dự án này nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, cung cấp các sản phẩm đầu tư đa dạng và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích một số dự án đại diện, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế của RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó.
Các phương thức chính của mã hóa kỹ thuật số bất động sản
Mã hóa kỹ thuật số bất động sản chủ yếu thể hiện dưới ba hình thức:
Tài chính phân mảnh quyền sở hữu bất động sản
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp bằng Token bất động sản
Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số bất động sản còn có thể nâng cao tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Dự án mã hóa kỹ thuật số bất động sản có điểm tương đồng với các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) truyền thống, đều cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh. Tuy nhiên, các dự án RWA bất động sản thường áp dụng mô hình vận hành phi tập trung, cung cấp cho nhà đầu tư nhiều cơ hội tham gia quản lý hơn.
Dựa trên quan sát các dự án hiện tại, các dự án RWA bất động sản có những đặc điểm sau:
Lợi thế:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản
Danh mục đầu tư đa dạng
Độ minh bạch cao hơn
Nhược điểm:
Quy định không rõ ràng
Rủi ro pháp lý
Độ phức tạp kỹ thuật
Chi phí quản lý cao
Phân tích dự án đại diện
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất. Nó chủ yếu mã hóa kỹ thuật số các bất động sản nhà ở của Mỹ thông qua Ethereum và mạng Gnosis để cung cấp cho các nhà đầu tư lẻ.
Sau khi mua bất động sản từ RealT, ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba quản lý. Thu nhập từ tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu Token. RealT chỉ chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa kỹ thuật số, hoàn toàn độc lập về mặt pháp lý với công ty sở hữu bất động sản.
Lấy một bất động sản làm ví dụ, tổng giá trị 320.000 đô la Mỹ, mỗi Token 52 đô la Mỹ, tổng cộng phát hành 6200 Token. Tiền thuê hàng tháng 2600 đô la Mỹ, sau khi trừ chi phí thì lợi nhuận ròng là 1978 đô la Mỹ. Mỗi Token có thể nhận được 3.83 đô la Mỹ cổ tức, tỷ suất sinh lợi hàng năm là 7.35%.
RealT sẽ phát hành 100% Token ra thị trường, duy trì một mô hình vận hành rủi ro thấp. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, RealT thu 2% phí mã hóa kỹ thuật số. Mô hình này cho phép RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa kỹ thuật số.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Nếu RealT nắm giữ quá nhiều cổ phần, sẽ làm giảm tính thanh khoản; nếu nắm giữ quá ít, thì thiếu động lực giám sát quản lý. Theo dữ liệu cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư có số tiền đầu tư nhỏ hơn 500 đô la, 9% nằm trong khoảng 500-2000 đô la, 1% vượt quá 2000 đô la. Điều này cho thấy RealT đã thành công trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định.
RealT đã đăng ký nhiều thực thể tại bang Delaware, thiết lập các công ty độc lập cho mỗi tài sản thông qua một loạt các LLC, nhằm cách ly rủi ro. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng vấn đề của một tài sản đơn lẻ sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Nó cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl đã ra mắt hệ thống cung cấp giá, tạo chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà. Phương pháp này tránh các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản thực tế.
Mạng thử nghiệm Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, sự quan tâm vẫn không cao, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù thiết kế sản phẩm đã trưởng thành và được nhiều tổ chức nổi tiếng hỗ trợ, Parcl vẫn giữ thị phần thấp. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Reinno ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Nó giới thiệu hai sản phẩm RWA bất động sản đáng chú ý:
Dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Chủ sở hữu bất động sản có thể mã hóa kỹ thuật số bất động sản của họ để lấy khoản vay.
Tài chính vay mua nhà. Người dùng có thể vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, sau đó mã hóa kỹ thuật số quyền sở hữu nhà để thực hiện vay vốn lần hai, dùng để trả nợ ngân hàng.
Reinno áp dụng mô hình vận hành trung tâm hóa offline, tồn tại nguy cơ rõ ràng:
Khó khăn trong việc thực hiện hành động pháp lý đối với người vay vi phạm hợp đồng
Không thể ngăn cản chủ nhà bán tài sản sau khi vay tiền
Thiếu khung pháp lý hoàn chỉnh để bảo vệ người cho vay
Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Tóm tắt
Bất động sản RWA vẫn là một lĩnh vực mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc các dự án hàng đầu. Quy mô các dự án đang hoạt động và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của RWA bất động sản, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều cần thiết.
Hiện tại, khung pháp lý cho RWA bất động sản vẫn chưa rõ ràng. Các cơ quan quản lý khác nhau có sự khác biệt trong việc phân loại Token, thiếu một khung quản lý quốc tế thống nhất. Sự không nhất quán này dẫn đến các quy định mơ hồ, đe dọa niềm tin của nhà đầu tư, ảnh hưởng đến tính khả thi lâu dài của việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản.
Mặc dù vậy, vẫn có nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng đang tích cực khám phá RWA bất động sản. Một số dự án đã chứng minh tính khả thi ban đầu trong 1-2 năm hoạt động. Khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản dự kiến sẽ đón nhận sự phát triển nhanh chóng.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
17 thích
Phần thưởng
17
4
Chia sẻ
Bình luận
0/400
StakeOrRegret
· 5giờ trước
Quản lý không rõ ràng, không cần phải nghĩ.
Xem bản gốcTrả lời0
ETHReserveBank
· 07-05 00:29
Chỉ có vậy thôi? Luật pháp không giải quyết được gì thì nói chuyện cũng vô nghĩa.
Xem bản gốcTrả lời0
LayerZeroEnjoyer
· 07-05 00:28
Cảm giác vẫn như đang đánh du kích với sự tuân thủ
Xem bản gốcTrả lời0
GmGnSleeper
· 07-05 00:22
Chơi token cũng như đầu cơ bất động sản phải không?
Mã hóa kỹ thuật số bất động sản: Cơ hội và thách thức trong lĩnh vực mới của thị trường RWA
Mã hóa kỹ thuật số bất động sản: Khám phá lĩnh vực mới nổi trong thị trường RWA
Khái niệm mã hóa kỹ thuật số tài sản thế giới thực ( RWA ) đã tồn tại nhiều năm, nhưng chỉ đến gần đây mới bắt đầu nhận được sự chú ý rộng rãi. Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng lên, việc mã hóa kỹ thuật số các tài sản như trái phiếu chính phủ Mỹ trở nên hấp dẫn hơn. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, các dự án RWA bất động sản đã dần xuất hiện. Những dự án này nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, cung cấp các sản phẩm đầu tư đa dạng và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích một số dự án đại diện, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế của RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó.
Các phương thức chính của mã hóa kỹ thuật số bất động sản
Mã hóa kỹ thuật số bất động sản chủ yếu thể hiện dưới ba hình thức:
Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số bất động sản còn có thể nâng cao tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Dự án mã hóa kỹ thuật số bất động sản có điểm tương đồng với các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) truyền thống, đều cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh. Tuy nhiên, các dự án RWA bất động sản thường áp dụng mô hình vận hành phi tập trung, cung cấp cho nhà đầu tư nhiều cơ hội tham gia quản lý hơn.
Dựa trên quan sát các dự án hiện tại, các dự án RWA bất động sản có những đặc điểm sau:
Lợi thế:
Nhược điểm:
Phân tích dự án đại diện
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất. Nó chủ yếu mã hóa kỹ thuật số các bất động sản nhà ở của Mỹ thông qua Ethereum và mạng Gnosis để cung cấp cho các nhà đầu tư lẻ.
Sau khi mua bất động sản từ RealT, ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba quản lý. Thu nhập từ tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu Token. RealT chỉ chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa kỹ thuật số, hoàn toàn độc lập về mặt pháp lý với công ty sở hữu bất động sản.
Lấy một bất động sản làm ví dụ, tổng giá trị 320.000 đô la Mỹ, mỗi Token 52 đô la Mỹ, tổng cộng phát hành 6200 Token. Tiền thuê hàng tháng 2600 đô la Mỹ, sau khi trừ chi phí thì lợi nhuận ròng là 1978 đô la Mỹ. Mỗi Token có thể nhận được 3.83 đô la Mỹ cổ tức, tỷ suất sinh lợi hàng năm là 7.35%.
RealT sẽ phát hành 100% Token ra thị trường, duy trì một mô hình vận hành rủi ro thấp. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, RealT thu 2% phí mã hóa kỹ thuật số. Mô hình này cho phép RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa kỹ thuật số.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Nếu RealT nắm giữ quá nhiều cổ phần, sẽ làm giảm tính thanh khoản; nếu nắm giữ quá ít, thì thiếu động lực giám sát quản lý. Theo dữ liệu cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư có số tiền đầu tư nhỏ hơn 500 đô la, 9% nằm trong khoảng 500-2000 đô la, 1% vượt quá 2000 đô la. Điều này cho thấy RealT đã thành công trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định.
RealT đã đăng ký nhiều thực thể tại bang Delaware, thiết lập các công ty độc lập cho mỗi tài sản thông qua một loạt các LLC, nhằm cách ly rủi ro. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng vấn đề của một tài sản đơn lẻ sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Nó cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl đã ra mắt hệ thống cung cấp giá, tạo chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà. Phương pháp này tránh các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản thực tế.
Mạng thử nghiệm Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, sự quan tâm vẫn không cao, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù thiết kế sản phẩm đã trưởng thành và được nhiều tổ chức nổi tiếng hỗ trợ, Parcl vẫn giữ thị phần thấp. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Reinno ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Nó giới thiệu hai sản phẩm RWA bất động sản đáng chú ý:
Dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Chủ sở hữu bất động sản có thể mã hóa kỹ thuật số bất động sản của họ để lấy khoản vay.
Tài chính vay mua nhà. Người dùng có thể vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, sau đó mã hóa kỹ thuật số quyền sở hữu nhà để thực hiện vay vốn lần hai, dùng để trả nợ ngân hàng.
Reinno áp dụng mô hình vận hành trung tâm hóa offline, tồn tại nguy cơ rõ ràng:
Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Tóm tắt
Bất động sản RWA vẫn là một lĩnh vực mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc các dự án hàng đầu. Quy mô các dự án đang hoạt động và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của RWA bất động sản, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều cần thiết.
Hiện tại, khung pháp lý cho RWA bất động sản vẫn chưa rõ ràng. Các cơ quan quản lý khác nhau có sự khác biệt trong việc phân loại Token, thiếu một khung quản lý quốc tế thống nhất. Sự không nhất quán này dẫn đến các quy định mơ hồ, đe dọa niềm tin của nhà đầu tư, ảnh hưởng đến tính khả thi lâu dài của việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản.
Mặc dù vậy, vẫn có nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng đang tích cực khám phá RWA bất động sản. Một số dự án đã chứng minh tính khả thi ban đầu trong 1-2 năm hoạt động. Khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản dự kiến sẽ đón nhận sự phát triển nhanh chóng.