Tuğla ve Blok: Gayrimenkul RWA Pazarını Keşfetmek

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto para alanında yeni bir şey değil, 2018'de zaten mevcuttu. O zamanki varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihraçları ( STO ) günümüz RWA'sı ile birçok benzerliğe sahipti. Ancak, düzenleyici çerçevenin eksikliği ve belirgin potansiyel getiri avantajlarının olmaması nedeniyle, bu erken girişimler olgun bir piyasa ölçeğine ulaşamadı.

2022 yılında, ABD faiz oranlarının artmasıyla birlikte, ABD Hazine tahvili getirisi, kripto sektöründeki stabilcoin borç verme oranlarını açıkça geçmiştir. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi, kripto sektörü için giderek daha çekici hale gelmektedir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar, RWA alanını keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıkmıştır. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çok yönlü olarak genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve gayrimenkul yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi ile inceleyecek, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştıracaktır. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul sektörüne yönelik olduğundan, tartışılacak ilgili politikalar, düzenlemeler ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar olduğunu göstermektedir. Küresel halka açık gayrimenkul pazarı ise 2.66 trilyon dolardır.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talebi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefi gerçekleştirmektir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin ana biçimleri genellikle üç türde ortaya çıkar:

1. Parçalanmış gayrimenkul sahipliği finansmanı.

2. belirli bir Blok gayrimenkul piyasa endeksi ürünü.

3. Gayrimenkul tokenleri için teminat kredisi.

Ayrıca, gayrimenkulün tokenleştirilmesi, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokratikliğini artırma potansiyeline sahiptir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), kâr elde edebilen gayrimenkulleri elinde bulunduran ve bu gayrimenkulleri yöneterek veya finansman sağlamak için kullanan bir şirket türüdür. REIT, sıradan yatırımcıların benzer temettüleri elde edebileceği gayrimenkul yatırımı gelirleri ve toplam getirilerini sağlamak için ortak fonlara benzer yatırım fırsatları sunar ve bölgedeki gayrimenkul pazarının büyümesine katkıda bulunur. REIT ile gayrimenkul RWA, parçalı mülk yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir; her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, sıkı bir düzenleyici çerçeve içinde varlıkların incelemesi, işletimi ve yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projelerine referans olabilecek bir çerçeve sunar.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletim gözlemleri sayesinde, onların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı net anlayışlara sahip olduk.

Genellikle, gayrimenkul RWA projelerinin yukarıda belirtilen avantajları ve dezavantajları vardır. Ancak belirli vakaları derinlemesine incelediğimizde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin operasyon sürecinde karşılaştığı gerçek durumların farklılık gösterdiğini görüyoruz.

Vaka Analizi

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmektedir. Her bir proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta olup, kendi alanlarında belirli bir temsiliyet taşımaktadır. Dikkate alınması gereken bir nokta, bu projelerin hala erken aşamalarda olması ve ürünlerinin henüz uzun süreli ve geniş kapsamlı pazar doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürülen en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir ve Ethereum ile Gnosis Blok zinciri üzerinden, ana olarak Gnosis'te (, ABD konut gayrimenkulünü perakende yatırımcılar için tokenize etmeye odaklanmıştır.

RealT, konut mülklerini satın alır ve bunları Amerikan yasalarına göre tokenleştirir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf bir yönetim kuruluşuna devredilir. Ücretler düşüldükten sonra, bu mülklerden elde edilen kiralar token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenleştirme sürecinden sorumlu olmakla birlikte, gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketlerle yasal olarak ayrıdır. Web sitelerine göre, eğer bu şirket temerrüde düşerse, token sahipleri başka bir şirket belirleme hakkına sahiptir. Ancak, bu anlaşmanın, RealT'nin piyasaya sürdüğü gayrimenkul tokenlarına yatırım yapmasını zorunlu kılmadığını belirtmek gerekir. Kullanıcılar mülk tokenlarını tutarak her ay bu evin kirasından pay alabilirler, alınan miktardan yaklaşık %2.5'lik bir bakım rezervi ve genellikle %10 civarında bir yönetim ücreti düşülmesi gerekmektedir.

![Tuğla ve Blok: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Projeleri Araştırması])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(

Montgomery'deki bir mülkü örnek alırsak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 dolardır, her token'ın fiyatı 52.10 dolardır ve toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri sağlamaktadır. Toplam 622 dolarlık işletme ve yönetim giderleri düşüldüğünde, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık toplam ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her token 3.83 dolar dağıtım almakta ve bu da yıllık kar oranını %7.35'e çıkarmaktadır.

Bu mülk için, RealT piyasaya %100 token sunmuştur, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir modelle faaliyet gösterdiği anlamına gelir. Yönetim kurumu kira gelirinin %8'ini alır ve bakım masraflarından kalan kısmı alır, yatırım platformu yalnızca mülkün tokenleştirilmesi, yönetim kurumunun seçilmesi ve yönetimin denetlenmesi için %2'lik bir ücret alır. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları piyasaya tokenleştirmeye odaklanabilir.

Ancak, dağılmış mülkiyetin yatırımcılar arasında riski dağıtmaya yardımcı olmasına rağmen, bu zorlukları da beraberinde getirir. Yatırımcıların yatırımları o kadar küçük olursa ki, şirketin yönetim maliyetleri çok yüksek olur ve sürdürülebilir hale gelmez. Gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklayan raporlar bulunmaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim organı seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba sarf eder; çünkü kötü yönetim onlara büyük olumsuz etkilerde bulunur. Ancak, eğer RealT'nin hissesi çok büyükse, bu önce tokenlerin likiditesini azaltacak, ikinci olarak da mülk küçük ortakları denetim sorumluluğunu yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri, büyük ortakların istihdam edilen yönetim organının etkin bir şekilde çalışıp çalışmadığını denetlemesini beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim organını dikkatlice seçmek ve aktif bir şekilde denetim yapma konusunda yeterli motivasyona sahip olmaması mümkündür; birçok küçük yatırımcı için yönetim organını etkili bir şekilde denetlemek son derece zor hale gelecektir.

RealT pazarındaki en son satılan on gayrimenkul token'ını inceledikten ve her gayrimenkulün kaç sahibi olduğunu bulmak için ilgili blok tarayıcılarını kullanarak, RealT gayrimenkulleri farklı sayıda token'a bölüyor, her token'ın fiyatının yaklaşık 50 dolar olmasını sağlıyor. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, bunlardan iki gayrimenkulün sahibi 1,000'den fazla. Şimdi, her bir sahibin token sayısını bir araya getirerek RealT yatırımcılarının yatırım aralığını hesaplayalım.

![Tuğla ve Blok: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Projeleri Araştırması])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(

RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yapmaktadır, yaklaşık %9'u 500 ile 2,000 dolar arasında yatırım yapmaktadır, %1'i ise bu tutarın üzerinde yatırım yapmaktadır. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılar için bir gayrimenkul yatırım pazarı yaratmada başarılı olduğunu ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin ana işletim ağı Gnosis üzerindeki cüzdan adresinde işlem verilerini sorgulayarak, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri, bakım giderleri, sigorta ve vergi masraflarındaki dalgalanmalara bağlı olarak, kira gelirinin yaklaşık %2.5 ile %3 arasında değişmektedir, bu da son iki yıl içinde platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına geliyor. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımına katılması zorunlu olmadığından ve katılmayı seçerse, katılım düzeyinin belirli bir sınırlaması veya açıklaması olmadığından, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kar bilinmemektedir.

Şirket yapısı açısından bakıldığında, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin operasyonel varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin üst şirketi olarak Real Token LLC'yi de kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC)LLC: Limited Şirket( de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı hukuki süreçleri basitleştirmek ve kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme yaparak tüm mülklere yatırım yapmalarını sağlamaktır. Son olarak, RealT, her bir yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin alt şirketi olarak, her bir dizi LLC belirli bir gayrimenkule ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin operasyonlarını etkilemeyeceğini güvence altına almak için tasarlanmıştır.

![Tuğla ve Blok: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Projeleri Araştırması])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(

) Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel emlak pazarının fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM yapısı aracılığıyla emlakla ilgili sentetik varlıkların piyasa yönelimlerini oluşturmak için kullanılır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bölgelerdeki emlak endekslerini oluşturmak için Parcl LabsPrice Feed'i başlattı. Tarihsel kayıt süresi, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcılara emlak fiyat hareketlerine spekülatif bahis yapma fırsatı sunulur; bu bölgelerdeki emlak fiyatları, yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturur.

Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek gayrimenkul işletmeciliğiyle ilgili hukuki sorunlara karışmasını önlüyor. Ayrıca, yukarıda belirtilen standartlara uymadığı için bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilirsiniz. Ancak, bu, birçok tanınmış şirketin yatırım yaptığı ve benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA'nın ürün çeşitliliği tartışmalarında dahil edilmesinin makul olduğu nispeten popüler bir RWA projesidir.

![Tuğla ve Blok: RWA pazarındaki gayrimenkul projeleri araştırması]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(

Parcl'ın test ağı, 2022 Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir işletim süresinin ardından, Parcl fazla ilgi görmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10,000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde yükseliyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks pazarı tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale ve diğer kullanıcı edinim programlarını aktif olarak sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve piyasa payı ile, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de bu, kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerine henüz hazır olmadığını bir dereceye kadar kanıtlıyor.

) Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri de gayrimenkul RWA yönündeki ürünleri keşfetmektedir. Bir şirket, Temmuz ayında, merkezi bankalarının dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülklerini tokenleştirmelerini ve buna göre ipotek almalarını desteklemeye çalıştığını duyurdu. Diğer şirketler de gayrimenkul ipotek kredilerini desteklemek için diğer taraflarla işbirliği yapmaktadır. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunmaktadır, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları gayrimenkul tokenleri ile sınırlıdır. Esasında, bu hizmet daha çok token kredisi ürününe benzemekte olup, bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini esasen artırmamaktadır.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetine son veren terkedilmiş bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, gayrimenkul RWA ile ilgili iki ürün tanıttığı için dikkat çekmektedir.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul tabanlı bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno, Delaware'de ### adlı özel bir amaçlı taşıyıcı şirket (SPV) oluşturacaktır; bu, ana şirket tarafından oluşturulan bir yan kuruluştur ve varlıkları izole etmek için kullanılır.