Gayrimenkul Tokenizasyonu: RWA pazarındaki yeni alanın keşfi

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) tokenizasyonu kavramı uzun yıllardır mevcut, ancak son zamanlarda geniş çapta ilgi görmeye başladı. 2022'de, ABD faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte, ABD Hazine tahvilleri gibi varlıkların tokenizasyonu daha cazip hale geldi. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA alanını keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, gayrimenkul RWA projeleri giderek ortaya çıkmıştır. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, çeşitli yatırım ürünleri sunmayı ve yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu makalede, birkaç temsilci projenin analizi yapılacak, gayrimenkul RWA'nın tasarım avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı üzerinde durulacaktır.

Gayrimenkul tokenizasyonunun ana yolları

Gayrimenkul tokenizasyonu esasen üç biçimde kendini gösterir:

1. Gayrimenkul mülkiyetinin parçalı finansmanı
2. Belirli Bölge Gayrimenkul Pazar Endeksi Ürünü
3. Gayrimenkul tokenizasyon teminatlı borç verme

Ayrıca, gayrimenkul tokenizasyonu varlık şeffaflığını ve yönetişim demokrasiğini artırabilir.

Gayrimenkul tokenizasyon projeleri, geleneksel gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT) ile benzerlikler taşır, her ikisi de parçalı yatırım fırsatları sunar. Ancak gayrimenkul RWA projeleri genellikle merkeziyetsiz işletim modeli benimser, yatırımcılara yönetimde daha fazla katılım fırsatı sunar.

Mevcut projelerin gözlemlerine dayalı olarak, gayrimenkul RWA projelerinin aşağıdaki özellikleri vardır:

Avantajlar:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Likiditeyi artırma
• Çeşitlendirilmiş yatırım portföyü
• Daha yüksek şeffaflık

Dezavantaj:

• Düzenleme belirsiz
• Hukuk riski
• Teknik karmaşıklığı
• Yönetim maliyetleri yüksek

Temsilci Proje Analizi

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Amerika'daki konut mülklerini tokenizasyon yoluyla, Ethereum ve Gnosis ağı üzerinden küçük yatırımcıların kullanımına sunmaktadır.

RealT, mülk satın aldıktan sonra, üçüncü taraf bir kuruluşu yönetim için yetkilendirir. Giderler düşüldükten sonra kira gelirleri Token sahiplerine dağıtılır. RealT yalnızca tokenizasyon sürecinden sorumludur ve mülkü elinde bulunduran şirketle hukuken bağımsızdır.

Bir gayrimenkul örneği olarak, toplam değeri 320.000 dolar, her bir Token 52 dolar, toplamda 6200 Token çıkarılmıştır. Aylık kira geliri 2600 dolar, masraflar düşüldükten sonra net kar 1978 dolardır. Her bir Token için 3,83 dolar temettü alınmaktadır, yıllık getiri oranı %7,35'tir.

RealT, %100 tokenizasyonunu piyasaya sunacak ve düşük riskli bir işletim modeli sürdürecektir. Yönetim organı kira gelirinden %8 alırken, RealT %2 tokenizasyon ücreti alır. Bu model, RealT'nin nitelikli mülkler bulmaya ve tokenizasyon yapmaya odaklanmasını sağlar.

Ancak, dağıtılmış mülkiyetin de zorlukları vardır. Eğer RealT'nin hisseleri aşırı fazlaysa, likiditeyi azaltır; eğer çok azsa, yönetim gözetimi için motivasyon eksikliği yaşanır. Verilere göre, yaklaşık %90 yatırımcının yatırım tutarı 500 dolardan az, %9'u 500-2000 dolar arasında, %1'i ise 2000 dolardan fazladır. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yaratmada başarılı olduğunu göstermektedir.

RealT, Delaware'de birden fazla varlık kaydettirmiştir ve her mülk için bağımsız şirketler oluşturmak amacıyla bir dizi LLC aracılığıyla riskleri izole etmeyi hedeflemektedir. Bu yapı, bir mülk ile ilgili sorunların diğer mülkleri veya ana şirketin operasyonlarını etkilememesini sağlamayı amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları AMM yapısı aracılığıyla sunar.

Parcl, satış geçmişine dayanarak belirli bir bölge gayrimenkul endeksi oluşturan bir fiyat besleme sistemi başlattı. Yatırımcılar, konut fiyatı trendleri üzerinde spekülasyon yapabilir. Bu yöntem, gerçek gayrimenkul işlemlerinin hukuki sorunlarından kaçınır.

Parcl test ağı, Mayıs 2022'de Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yılı aşkın süredir faaliyet gösteriyor olmasına rağmen, ilgi hala düşük, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Ürün tasarımı olgun olmasına ve birçok tanınmış kurumun desteğini almasına rağmen, Parcl hala düşük bir pazar payı koruyor. Bu, kripto pazarının gayrimenkul endeksi ürünlerine henüz hazır olmadığını gösterebilir.

Reinno

Reinno 2020'de piyasaya sürüldü, 2022'de faaliyetlerini durdurdu. İki dikkat çekici gayrimenkul RWA ürünü tanıttı:

1. Tokenizasyon temelli gayrimenkul kredisi hizmeti. Gayrimenkul sahipleri, gayrimenkullerini tokenleştirerek teminat olarak kredi alabilirler.

2. Konut kredisi finansmanı. Kullanıcı, bankadan konut kredisi alarak ev sahibi olduktan sonra, mülkün sahipliğini tokenizasyon yoluyla ikinci bir finansman sağlamak için kullanabilir, bu da banka kredisini geri ödemek amacıyla kullanılabilir.

Reinno, merkezi offline işletim modeli kullanıyor ve belirgin riskler taşıyor:

• İhlal eden borçlulara karşı yasal işlem yapmak zordur
• Borç aldıktan sonra ev sahibinin mülkü satmasını engelleyemez.
• Kredi verenleri koruyan yeterli bir yasal çerçeve yok

Bu riskler, projelerin operasyonu durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı var.

Özet

Gayrimenkul RWA hala yeni bir alan olup, net bir pazar büyüklüğü veya lider projeler oluşmamıştır. Şu anda işletilen projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı nispeten küçüktür. Bu alan, sıkı uyum operasyonları ve olgun bir hukuki çerçeve gerektirmektedir.

Bazı projeler, operasyonel riskleri azaltmak için risk yalıtımlı şirket yapıları benimsemekte veya yatırım hedefi olarak gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın potansiyelini tam olarak ortaya çıkarmak için yasama ilerlemeleri ve operasyonel uyum şarttır.

Şu anda gayrimenkul RWA'nın düzenleyici çerçevesi net değil. Farklı düzenleyici kurumlar Token'ların sınıflandırılması konusunda görüş ayrılıkları yaşıyor, uluslararası bir düzenleyici çerçevenin eksikliği var. Bu tutarsızlık, kuralları belirsiz hale getiriyor, yatırımcı güvenini tehdit ediyor ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini etkiliyor.

Yine de, birçok tanınmış finans ve kripto para şirketi gayrimenkul RWA'yı aktif olarak araştırmaktadır. Birkaç proje, 1-2 yıllık işletim süresinde uygulanabilirliğini ilk aşamada kanıtlamıştır. İlgili yasal çerçevenin oluşturulması ve iyileştirilmesiyle birlikte, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişim yaşaması beklenmektedir.