Güzel konut kredisi "coin" kabul etti! Kripto Varlıklar ev almanıza yardımcı olabilir.

Deng Tong, Altın Finans

Başlık: Kripto varlıkların rüzgârı Amerika gayrimenkul sektörüne ulaştı

Bu çarşamba yerel saatle, ABD Federal Konut Finansmanı İdaresi (FHFA) Başkanı Pulte, sosyal medyada şu şekilde bir paylaşımda bulundu: "Kapsamlı bir araştırmanın ardından ve Başkan Trump'ın ABD'yi 'kripto para cenneti' haline getirme vizyonunu takip ederek, bugün Fannie Mae ve Freddie Mac'e kripto parayı ipotek başvurusunda değerlendirilen varlık olarak listelemeleri talimatını verdim." Bu talimat, ABD hükümetinin, ipotek başvurusunda varlık inceleme standartlarını değerlendirirken şirketleri destekleme konusunda önemli bir değişiklik yaşayabileceğini işaret ediyor ve aynı zamanda Trump yönetiminin ABD'de kripto paraların yaygınlaşmasını teşvik etme hedefiyle de uyumlu.

Sonunda, kripto varlık rüzgârı Amerika gayrimenkul sektörüne ulaştı.

1. Neden kripto paraların ipotek kredisi başvurusunda teminat varlığı olarak değerlendirilmesi gerekiyor?

Ana nedeni, Amerika'nın gayrimenkul pazarının duraklamasıdır. Son 50 yıldır, Amerika'da ev sahipliği oranı nispeten sabit kalmış ve nüfusun yaklaşık %62'si konut sahibi olmuştur. Ancak son yıllarda yeni konut başvurularında keskin bir düşüş yaşanmıştır. 2022 yılının başında ipotek faiz oranlarının pandemi dip seviyesinden yükselmesinden bu yana, Amerika'nın konut pazarı sürekli bir duraklama içinde olmuştur. Geçen yıl, konut satışları son 30 yılın en düşük seviyesine gerileyerek, ikinci yıl üst üste satışlarda duraklama yaşanmıştır. Bu yıl itibariyle yüksek faiz oranları ve konut fiyatları nedeniyle hâlâ bir iyileşme görülmemektedir. Redfin verilerine göre, Nisan ayı itibariyle Amerika genelinde konut pazarında satıcı sayısı alıcı sayısından neredeyse %34 daha fazladır.

Ayrıca, ipotek kredisi verme sayısı (yani, kredi veren ile borç alan arasında ipotek kredisi oluşturma süreci) 2024 ortasında tarihi en düşük seviyelere yakın bir düşüş yaşadı ve 2025'in ilk çeyreğinde neredeyse hiç iyileşme göstermedi. Verme sayısındaki düşüş, özellikle de yeniden finansman sayısındaki düşüş, iki ana faktöre atfedilmektedir: Konut arzı sorunu ve borçlanma maliyeti.

2012 yılından 2026 yılı üçüncü çeyreğine kadar ipotek verilme durumu tahmini. Kaynak: Statista

Öncelikle, konut arzı talebi karşılamak için yetersiz kalıyor. Konut inşaatı geri kaldı, daha fazla konut yatırımcılar tarafından satın alınıyor, potansiyel alıcılar yerine ve yaşlı ev sahipleri hala huzurevine taşınmak yerine evde kalmayı tercih ediyor.

Kredi maliyetleri de giderek artıyor, birçok kişi kredi verme miktarındaki düşüşü, FED'in enflasyonu kontrol altına almak için faiz oranlarını artırmasına bağlıyor. Ancak, subprime mortgage krizinin kalıntıları nedeniyle, bankaların kredi onaylama sürecinin katılığı da göz ardı edilemez. Örneğin: peşinat %20'den az olamaz, kredi notu 700'ün üzerinde olmalı, istikrarlı bir gelir kaynağı kanıtı sunulması gerekmektedir. Birçok konut işlemi, alıcının kredi alamaması nedeniyle iptal ediliyor.

Bu olumsuz faktörlerle yüzleşen ABD hükümeti, ev sahiplerinin kredi almasını kolaylaştıracak yollar arıyor ve nihayetinde umudunu kripto paralara bağlıyor.

İki, Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) talimat içeriği hızlı bakış

Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA) Başkanı Pulte, yerel saatle Çarşamba günü, kripto parayı ipotek başvurularında kabul edilebilir varlık olarak listeleyen bu talimatı imzaladı. Bu, kripto paranın Amerika Birleşik Devletleri konut kredisi çekirdek sistemine ilk kez dahil edilmesini simgeliyor. İşte talimatın tam metni:

Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA)

Hakkında: Kripto para birimlerini risk değerlendirmesinde bir varlık olarak görmek için talimat yayınlamak (Fannie Mae ve Freddie Mac)

Karar Numarası: 2025-360

Talimat yayınla, kripto parayı Fannie Mae ve Freddie Mac'e sağlanan tek aile konut kredisi olarak bir varlık olarak gör.

Fannie Mae ve Freddie Mac (kısaca "şirketler"), sürdürülebilir uzun vadeli konut sahipliğini sağlamak için konut ipoteği ikincil piyasasına istikrar ve likidite sunmak amacıyla ihtiyatlı standartlar aracılığıyla kritik bir rol oynamaktadır.

Kripto para birimlerinin yeni bir varlık sınıfı olduğu göz önüne alındığında, hisse senedi ve tahvil piyasalarının ötesinde zenginlik biriktirme fırsatları sunabileceği mümkündür.

Göz önüne alındığında, kredi uzlaşması öncesinde kripto paraların dolara dönüştürülmediği durumlarda, kripto paralar genellikle 'şirketlere' sağlanan ipotekli kredilerin ipotek riski değerlendirme sürecinde dikkate alınmaz.

Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA), kurumsal düzeyde tek aile konut ipoteği risk değerlendirmesinde ek borçlu varlıklarının dikkate alınmasının, kurumsal düzeydeki kuruluşların rezerv olarak kullanılabilecek tüm varlık bilgilerini değerlendirmelerine olanak tanıyabileceğini ve iyi niyetli borçluların sürdürülebilir ev sahipliği sağlamalarına yardımcı olabileceğini belirlemiştir. Bu nedenle, Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Ajansı bir yönetici olarak, her bir kurumsal düzeydeki kuruluşa, kripto paraların kendi tek aile konut ipoteği risk değerlendirmelerinde rezerv varlık olarak değerlendirilmesini içeren bir öneri hazırlamasını talimat vermektedir; bu durum, kripto paraların Amerikan Doları'na dönüştürülmesini gerektirmemektedir. Kurumsal düzeydeki kuruluşlar yalnızca, ABD düzenlemesine tabi merkezi borsa üzerinden kanıtlanabilir ve depolanabilir, tüm geçerli yasalara uygun kripto para varlıklarını dikkate almalıdır. Ayrıca, her bir kurumsal düzeydeki kuruluş, kendilerine ait değerlendirmelerine göre ek risk azaltma önlemlerini de göz önünde bulundurmalıdır; bu, piyasa dalgalanmalarına göre ayarlamalar yapmayı ve rezerv içindeki kripto paraların oranına yeterli bir risk ayarlaması sağlamayı içermelidir. Herhangi bir değişiklik uygulamadan önce, her bir kuruluş, yönetim kurulunun onayını teslim etmeli ve Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) incelemesine sunmalıdır.

Bu emir derhal yürürlüğe girecek ve makul ölçüde mümkün olduğunda en kısa sürede uygulanacaktır.

William J. Pálte Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı İdaresi Başkanı

Üç, kripto paraların teminat kredisi başvurusu olarak belirlenen varlıklar olmasının ne anlamı var?

1. Gayrimenkul pazarının durumunu iyileştirmek

Yukarıda belirtildiği gibi, ABD emlak piyasası duraklama dönemindedir; bu politika emlak piyasası talebini artırabilir. Daha fazla kripto varlık sahibi, alıcılar arasına katıldıklarında, piyasa talebini artırabilir, emlak piyasasının duraklama durumunu hafifletebilir ve emlak piyasasının gelişimini istikrara kavuşturma ve teşvik etme konusunda olumlu bir rol oynayabilir.

2. Kripto para kredi kurumları için olumlu haberler

Federal Konut Finansmanı İdaresi (FHFA), kripto para birimlerini resmi olarak tanıdığını duyurdu ve bu durum daha fazla borçluya önemli ölçüde federal kredi projelerine erişim sağlayabilir. 2024 yılında, yalnızca Federal Konut İdaresi, 760.000'den fazla tek aile konut ipoteği kredisi vererek toplamda 230 milyar dolar tutarında bir miktar sağlamıştır.

Amerika Birleşik Devletleri Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC) tarafından yayımlanan 121 No'lu Çalışan Muhasebe Bildirimi (Staff Accounting Bulletin No. 121) bankacılık kuralına göre, çoğu banka 23 Ocak 2025'ten önce kripto para destekli kredi veya ipotek sağlayamayacak. Bu kural, finansal kuruluşların bilanço üzerinde kripto parayı varlık yerine yükümlülük olarak göstermesini gerektiriyor.

Ancak, Federal Konut İdaresi (FHA), Gaziler İşleri Departmanı (VA) ve ABD Tarım Bakanlığı (USDA) gibi federal programlar aracılığıyla alınan kredilerin, borçluların kripto paralarını teminat olarak kullanmalarına şu anda izin verilmemektedir. Aslında, bazı federal krediler, kripto para satışından elde edilen dolar likiditesinin peşinat için kullanılmasına bile izin vermeyebilir.

Bitcoin teminatlı kredi ve tahvil şirketi "People's Reserve" in kurucusu CJ Konstantinos, Bitcoin'in Fannie Mae ve Freddie Mac'in düzenlenmesi yoluyla, Federal Konut Finansmanı Ajansı'nın (FHFA) düzenlediği ipotek destekli menkul kıymetler piyasasındaki riskleri daha da azaltmaya yardımcı olabileceğini belirtti.

3. Kripto varlıkların geleneksel finans sistemi ile entegrasyonunu teşvik etmek

FHFA'nın talimatı, kripto paraların geleneksel finans alanındaki önemli bir atılımını temsil ediyor; dijital varlıkların ABD konut kredisi temel sistemine dahil edilmesi anlamına geliyor. Kripto paralar ve fiat para, halkın yaşamında önemli bir rol oynamaktadır. Bu da halkın kripto varlıklar hakkında daha fazla bilgi edinmesini teşvik edecek ve günlük yaşamda benimsenmesini hızlandıracaktır.

Dört, sektördeki uzmanlar ne düşünüyor?

Bitcoin destekçileri, Pulte'nin açık tutumunu övdü; bazıları, dijital varlıklarda kredi verenlerin sevdiği işlevlerin, örneğin şeffaf kağıt kayıtlarının zaten yerleşik olduğunu belirtti.

• Redfin'in Baş Ekonomisti Daryl Fairweather: "Bu, kripto para savunucuları için büyük bir zafer, dijital varlıkların diğer varlıklarla eşit muamele görmesini sağlıyor." Mevcut hisse senedi yatırımları uygun rezerv varlıklar arasında listelenmiştir, ancak kredi verenler genellikle yüksek volatiliteye sahip hisse senetleri veya kripto paralar için indirimli değerlendirme yapmaktadır. "Volatiliteye göre makul bir şekilde değerleme yapıldığı sürece, kripto varlıkların rezervlere dahil edilmesi tamamen mümkündür."
• Realtor.com baş ekonomisti Danielle Hale: "Eğer iki dev kripto parayı teminat olarak kabul ederse, bu bankaların mevcut kuralları değiştirmesini güçlü bir şekilde teşvik edecektir. Daha önce kripto varlıklarını satmak zorunda kalan kişiler - belki de bu, ev satın alma konusunda vazgeçmelerinin ana nedeni - artık doğrudan kredi alma hakkına sahip olabilirler, bu da nitelikli alıcı havuzunu esasen genişletmektedir."
• Bitcoin madenciliği hizmeti Blockware'in analisti Mitchell Askew, bu varlığın likiditesi ve şeffaf saklama (yani kamu blok zinciri) nedeniyle konut kredileri için "mükemmel teminat" olduğunu belirtti.

Bazı sektör uzmanları bununla ilgili endişelerini dile getirdiler.

• Bitcoin ipotek kredisi veren şirket Strike, mevcut şekliyle kripto para kredilerinin bazı riskler taşıdığını belirtti. Volatilite ana bir faktördür. Eğer BTC'nin fiyatı önemli ölçüde düşerse, kredi değer oranı yükselecek ve "bu, marj çağrısı veya tasfiye tetikleyebilir - uygunsuz bir zamanda zorla satılma durumu."
• Bir yorumcu, kredi kuruluşlarının da risklerle karşı karşıya olduğunu düşünüyor: "Bu alandaki risk modelleri tam anlamıyla çılgın. Geleneksel ipotek, borçlunun gelirinin ve varlıklarının nispeten istikrarlı olduğunu varsayıyor. Şimdi, net varlıklarının bir hafta içinde %50 değişebileceği borçlularla karşı karşıyasınız. Bitcoin'den rastgele DeFi token'larına kadar çeşitli varlıkları içeren teminatlarınız olduğunda, portföyünüzü nasıl stres testine tabi tutabilirsiniz?"