Кирпичи и Блоки: Исследование рынка недвижимости RWA

Концепция реальных активов ( RWA ) не является новой в области криптовалют, она существовала еще в 2018 году. Тогда токенизация активов и выпуск токенов ценных бумаг ( STO ) имели много общего с сегодняшними RWA. Однако из-за недостатков в регуляторной структуре и отсутствия значительных потенциальных преимуществ по доходности эти ранние попытки не смогли развить зрелый рыночный масштаб.

В 2022 году, с повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила ставку заимствования стабильных монет в криптоиндустрии. Таким образом, токенизация государственных облигаций США в качестве объектов RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. Некоторые зрелые проекты DeFi, а также традиционные финансовые учреждения начали исследовать область RWA.

В последние два года на рынке появилось небольшое количество проектов RWA в сфере недвижимости. Они направлены на многогранное расширение рынка инвестиции в недвижимость, обогащение инвестиционных продуктов в сфере недвижимости и снижение порога для инвестиций в недвижимость. Данное исследование проведет тематический анализ этих проектов, изучая преимущества и недостатки дизайна RWA в недвижимости, а также их потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном нацелены на сектор недвижимости Северной Америки, обсуждаемые соответствующие политики, правила и рыночные условия будут в основном касаться рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Недвижимый рынок – это обширная область, полная инвестиционных возможностей. Исследование, проведенное в марте 2023 года, показало, что стоимость上市 недвижимости в Северной Америке достигла 1,3 триллиона долларов. А глобальный上市 рынок недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.

Ключевым требованием токенизированного рынка недвижимости является достижение одной или нескольких из следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в сфере недвижимости, привлечение более широкой группы инвесторов, а также повышение ликвидности и стоимости активов недвижимости. Основные формы этих продуктов обычно имеют три вида:

1. Фрагментированное финансирование прав собственности на недвижимость.

2. Специальный индекс рынка недвижимости в определённом Блок.

3. Закладка токенов недвижимости для получения займа.

Кроме того, токенизация недвижимости на блокчейне также имеет потенциал для повышения прозрачности активов недвижимости и демократичности управления.

Недвижимость инвестиционный траст ( REIT ) представляет собой тип компании, которая владеет прибыльной недвижимостью и управляет ею или использует эту недвижимость для финансирования. REIT предоставляет возможности инвестирования, аналогичные паевым инвестиционным фондам, позволяя обычным инвесторам получать доход от недвижимости, подобный дивидендам, и общую прибыль, а также способствует росту рынка недвижимости в этом регионе. REIT и недвижимость RWA имеют много общего в предоставлении фрагментированных инвестиционных возможностей в недвижимость, эффективно снижая порог для инвестиций и увеличивая ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или владения, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, они работают в рамках строгой нормативной базы, проверяя активы, операции и их инвестиционную структуру, предоставляя ориентир, на который можно ссылаться для проектов недвижимости RWA.

Наблюдая за операциями проектов RWA в сфере недвижимости за последние два года, мы получили четкое представление о их преимуществах и недостатках.

Обычно проекты RWA в недвижимости имеют указанные выше преимущества и недостатки. Однако при более глубоком изучении конкретных случаев становится ясно, что из-за различий в управлении и подходах к продукту каждая программа сталкивается с различными реальными ситуациями в процессе эксплуатации.

Анализ случая

В этой главе анализируются три проекта RWA в сфере недвижимости. Каждый проект использует разные подходы к токенизации рынка недвижимости и имеет определённую репрезентативность в своих областях. Важно отметить, что эти проекты всё ещё находятся на ранней стадии, их продукты ещё не прошли долгосрочную и широкую рыночную проверку и тестирование.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в области недвижимости, который сосредоточен на токенизации жилой недвижимости в США для розничных инвесторов через блокчейн Ethereum и Gnosis, в основном на Gnosis (.

RealT покупает жилую недвижимость и токенизирует имеющуюся собственность в соответствии с законодательством США. Ответственность за управление, техническое обслуживание и сбор арендной платы за эту недвижимость возложена на третью сторону - управляющую компанию. После вычета расходов, арендная плата, получаемая от этой недвижимости, распределяется среди держателей токенов. Хотя RealT отвечает за процесс токенизации, они юридически изолированы от компании, владеющей активами недвижимости. Как указано на их сайте, если компания нарушает свои обязательства, владельцы токенов имеют право назначить другую компанию для управления удерживаемой недвижимостью. Однако стоит отметить, что соглашение не обязывает RealT участвовать в инвестициях в токены недвижимости, которые они выводят на рынок. Пользователи, обладающие токенами недвижимости, могут ежемесячно получать часть арендной платы за данное жилье, при этом сумма, которую они получают, должна быть уменьшена на около 2.5% резерва на техническое обслуживание и обычно около 10% управляющего вознаграждения.

![Кирпичи и Блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(

В качестве примера недвижимости в Монтгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, цена каждого токена составляет 52,10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость ежемесячно приносит 2,600 долларов США арендного дохода. После вычета общих операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов США, ежемесячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, а годовая сумма составляет 23,736 долларов США. Таким образом, каждый токен получает распределение в размере 3,83 долларов США, что приводит к годовой прибыли в 7,35%.

Для этой недвижимости RealT предложила 100% токенов на рынке, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами и поддерживать практически безрисковую модель для ведения бизнеса. Управляющая компания получает 8% от аренды и оставшуюся часть от расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей компании и надзор за управлением. Таким образом, команда RealT может сэкономить огромное количество времени на управление, сосредоточившись на поиске квалифицированной недвижимости и токенизации их на рынке.

Однако, хотя распределение собственности помогает распределить риски между инвесторами, оно также вносит вызовы. Когда доля инвестиций инвесторов слишком мала, это может привести к тому, что управленческие расходы компании станут слишком высокими и неустойчивыми. В отчетах объясняется конфликт интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющие организации для управления принадлежащей им недвижимостью; если у RealT есть значительная доля собственности, они будут стремиться снизить управленческие расходы; поскольку плохое управление окажет на них значительное негативное влияние. Однако, если доля RealT слишком велика, это во-первых, снизит ликвидность токенов, а во-вторых, мелкие акционеры недвижимости не будут выполнять свои надзорные обязанности. Все держатели токенов ожидают, что крупные акционеры смогут контролировать, насколько эффективно и добросовестно работает нанятая управляющая организация. С другой стороны, если доля RealT крайне мала, у RealT может не быть достаточной мотивации для тщательного выбора управляющей организации и активного участия в надзоре, что сделает эффективный надзор за управляющей организацией очень сложным для множества мелких инвесторов.

Посмотрев на десять последних проданных токенов недвижимости на рынке RealT и используя соответствующие блокчейн-браузеры, чтобы выяснить, сколько владельцев у каждой недвижимости, RealT разделяет недвижимость на разное количество токенов, чтобы гарантировать, что цена каждого токена составляет около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости находятся в Детройте, и примерно 500 людей являются владельцами токенов, при этом у двух объектов недвижимости количество владельцев превышает 1000 человек. Теперь, сочетая количество токенов у каждого владельца, можно вычислить диапазон инвестиций инвесторов RealT.

![Кирпичи и Блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, примерно 9% инвесторов вкладывают от 500 до 2 000 долларов, а 1% инвесторов инвестируют более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени успешно создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов и увеличил ликвидность на рынке жилья.

Затем, исходя из данных о транзакциях по адресу кошелька RealT в основной операционной сети Gnosis, RealT в общей сложности распределил около 6000000 долларов США аренды. Платформенные сборы варьируются в зависимости от колебаний эксплуатационных расходов, страхования и налогов и составляют примерно от 2,5% до 3% от аренды, что соответствует доходу платформы за последние два года в размере примерно 150K до 180K долларов США. Однако, поскольку RealT не обязана участвовать в инвестициях в недвижимость, и если она решит участвовать, то нет конкретных ограничений или указаний по степени участия, прибыль, получаемая RealT от арендного дохода, остается неизвестной.

С точки зрения структуры компании, RealT создала Real Token Inc. в Делавере в качестве основного юридического лица компании. Этот субъект не владеет никакими недвижимыми активами; он служит исключительно операционным юридическим лицом для проекта RealT. Кроме того, RealT также создала Real Token LLC в Делавере в качестве материнской компании ряда компаний по недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC)LLC: общество с ограниченной ответственностью( не владеет никакими недвижимыми активами; ее основная цель - упростить юридические процедуры, позволяя пользователям инвестировать во все объекты недвижимости, подписывая контракт только с одной компанией. Наконец, RealT создала соответствующие серии LLC для каждой инвестиционной недвижимости. В качестве дочерней компании Real Token LLC каждая серия LLC владеет определенной недвижимостью и соответствующими токенами. Эта структура призвана гарантировать, что финансовые или юридические проблемы одной недвижимости не повлияют на другие объекты недвижимости или деятельность материнской компании в рамках RealT.

![Кирпичи и Блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(

) Паркл

Parcl является платформой DeFi для инвестиций, позволяющей пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для создания синтетических активов, связанных с недвижимостью, через AMM-структуру. Parcl запустила Parcl Labs Price Feed для создания индекса недвижимости по конкретным районам на основе истории продаж. Длительность истории может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса у инвесторов появляется возможность спекулировать на движении цен на недвижимость, устанавливая бычьи или медвежьи позиции в отношении цен на недвижимость в этом районе.

Этот метод, поскольку реальных сделок с недвижимостью не существует, позволяет Parcl избежать юридических проблем, связанных с фактической операцией на рынке недвижимости. Вы также можете задаться вопросом, действительно ли это можно считать проектом RWA в сфере недвижимости, поскольку он не соответствует вышеупомянутым стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, получивший инвестиции от многих известных компаний, и его уникальность делает разумным включение его в обсуждение диверсификации продуктов RWA в сфере недвижимости.

![Кирпичи и Блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, а ее TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла особого внимания: ежедневный объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.

Продукты Parcl просты в использовании и быстро обновляются, а цены от Parcl Labs и дизайн индексного рынка довольно зрелые. В операционном плане команда Parcl активно запускает Parcl Point, Real Estate Royale и другие программы привлечения пользователей. Несмотря на эти преимущества и поддержку многих известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно низкий уровень внимания со стороны рынка и доли на рынке, база пользователей небольшая, объем торгов ограничен. Возможно, это в определенной степени подтверждает, что рынок криптовалют еще не готов к индексным продуктам недвижимости.

) Рейнно

Некоторые крупные криптовалютные компании также исследуют направление продуктов, связанных с недвижимостью (RWA). Одна из компаний в июле объявила, что их команда по цифровым валютам центрального банка пытается поддержать пользователей в токенизации недвижимости и последующем использовании этого для ипотечного кредитования. Другие компании также сотрудничают с другими сторонами для поддержки заимствования под залог недвижимости. RealT также предлагает возможность использования токенизированной недвижимости в качестве залога для кредитов, но эта услуга ограничена только их выпущенными токенами недвижимости. По сути, эта услуга больше похожа на продукт токенизированного заимствования и не увеличивает капитализацию индивидуальных владельцев недвижимости.

Reinno — это заброшенный проект, запущенный в 2020 году и прекративший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил слишком много следов на рынке, стоит упомянуть о двух продуктах, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт — это кредитная услуга, основанная на токенизированной недвижимости. Когда владельцы недвижимости нуждаются в финансировании, они могут предоставить документы на собственность компании Reinno. После одобрения Reinno создаст в Делавэре специальную компанию с ограниченной ответственностью ###, также известную как SPV, которая является дочерней компанией, созданной материнской компанией для изоляции финансов.