ブロックと区块：不動産RWA市場を探る

リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号通貨分野では新しいものではなく、2018年にはすでに存在していました。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は現在のRWAと多くの類似点があります。しかし、規制の枠組みが不十分であり、顕著な潜在的なリターンの利点が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模に発展することができませんでした。

2022年、アメリカの金利の引き上げに伴い、アメリカ国債の利回りは明らかに暗号業界のステーブルコインの貸出利率を上回りました。したがって、アメリカ国債をRWA対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや、従来の金融機関は、RWA領域の探求を始めました。

ここ2年の間に、市場には少数の不動産RWAプロジェクトが現れました。これらは不動産投資市場を多方面に拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトについてケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、およびその潜在的な市場について探討します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産部門を対象としているため、議論される関連政策、規制、市場条件は主に北米の不動産市場に関わるものとなります。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達しました。一方、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの商品の主な表現形式は通常3種類あります:

1. 断片化された不動産所有権のファイナンス。

2. 地域固有の不動産市場指数商品。

3. 不動産トークンを担保にして借り入れを行います。

さらに、不動産のトークン化がブロックチェーンに上がることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)は、収益を上げる不動産を保有し、管理またはその不動産を利用して資金調達を行う会社の一種です。REITは共同基金に似た投資機会を提供し、一般の投資家が配当のような不動産投資収入と総合的なリターンを得ることを可能にし、地域の不動産市場の成長に貢献します。REITと不動産RWAは、分割された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があり、どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、伝統的なREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制の枠組みの中で資産の審査、運営、そしてその投資構造が行われており、不動産RWAプロジェクトにとっての参考となるフレームワークを提供しています。

ここ2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することによって、私たちはそれらの長所と短所についていくつかの明確な認識を得ました。

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通常、不動産RWAプロジェクトには上述の長所と短所があります。しかし、具体的なケースを深く研究すると、管理とプロダクトのアプローチの違いにより、各プロジェクトが運営の過程で直面する実際の状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意が必要なのは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期間かつ広範な市場検証とテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年にリリースされ、最初の不動産RWAプロジェクトの1つで、EthereumとGnosisブロックチェーン(を通じて主にGnosis上で)米国の住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに焦点を当てています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、家賃徴収の責任は第三者管理機関に委託されています。経費を差し引いた後、これらの不動産から生じる家賃はトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社と法的に隔離されています。彼らのウェブサイトによると、その会社が債務不履行に陥った場合、トークン所有者は別の会社を指定して不動産の管理を行う権利があります。ただし、この契約はRealTが彼らが市場に提供する不動産トークンの投資に参加することを義務付けていないことに注意が必要です。ユーザーが不動産トークンを保有している場合、毎月その物件の家賃を配分され、配分額から約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費が差し引かれます。

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モンゴメリのある不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出しています。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間合計は23,736ドルになります。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年間利益率は7.35%となります。

この不動産に対して、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同投資する必要がなく、ほぼ無リスクのモデルを維持して運営できることを意味します。管理機関は家賃の8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選定、管理の監督に対して2%の手数料を請求します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

しかし、所有権を分散させることは、投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが高くなり、持続可能でなくなります。報告によると、不動産トークン保有者とRealTの間には利害の対立があります。RealTは、保有する不動産を管理するための管理機関を選択します。RealTが不動産に対して大量の所有権を持っている場合、管理コストを削減するために努力します。なぜなら、管理が不適切であれば、彼らに大きな悪影響を及ぼすからです。しかし、RealTの持株比率が大きすぎると、まずトークンの流動性が減少し、次に不動産の小株主は監視責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的かつ慎重であるかを監視することを期待しています。一方、RealTの持株が非常に小さい場合、RealTは管理機関を慎重に選択し、積極的に監視するための十分な動機を欠く可能性があります。多数の個人投資家にとって、管理機関を効果的に監視することは非常に困難になります。

RealTマーケットで最新の売り切れた10の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の所有者が何人いるかを調べました。RealTは不動産を異なる数量のトークンに分散させ、各トークンの価格を約50ドルに保っています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン所有者がいます。中には、2つの不動産の所有者が1,000人を超えるものもあります。現在、各所有者のトークンの数を組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を計算します。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、約9%の投資家は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家はそれを超える金額を投資しています。これは、RealTがある程度、個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功していることを示しています。

RealTはその主要な運営ネットワークGnosisのウォレットアドレスで取引データを再確認したところ、RealTは合計で約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に基づき、家賃の約2.5%から3%の間で、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することが強制されておらず、参加することを選択した場合でも、その参加度に特定の制限や説明はないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社のコアエンティティとしています。このエンティティは不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営エンティティとして機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLC(LLC:有限責任会社)も不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約することで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは投資された各不動産のために相応のシリーズLLCを設立しました。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題が、RealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場に提供します。Parclは、販売履歴に基づく特定地域の不動産指数を作成するためにParcl Labs Price Feedを立ち上げました。履歴の期間は、不動産の取引頻度に応じて変わることがあります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的な賭けを行う機会があり、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。

この方法は、実際の不動産取引が存在しないため、Parclは実際の不動産運営に関する法的問題に巻き込まれることを回避しました。あなたはそれが本当に不動産RWAプロジェクトと見なされるか疑問に思うかもしれませんが、上記の基準には合致しません。しかし、それは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの有名企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品の多様化を議論する際にそれを含めることは合理的です。

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Parclのテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされます。Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、その他のユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは相対的に低い市場の関心と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量は限られています。これは、ある程度まで暗号通貨市場が不動産指数製品を迎える準備ができていないことを証明しているのかもしれません。

) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も不動産RWAの方向性の製品を探求しています。ある会社は7月に、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいて抵当ローンを行うことを支援しようとしていると発表しました。また、他の会社とも協力して不動産抵当貸付を支援しています。RealTもトークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行する不動産トークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品により類似しており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に強化するものではありません。

Reinnoは2020年に発売され、2022年に運営を停止した放棄されたプロジェクトであり、市場にあまり痕跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの製品を紹介したことは注目に値します。

最初の製品はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とする場合、彼らは不動産の書類をReinnoに提出することができます。承認されると、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社###を設立します。これは、親会社によって設立された子会社で、資産を隔離するために使用されます。