「暗号化住宅ローン」横空出世：ワシントンは次に何を企んでいるのか？

執筆者：オリバー、火星ファイナンス

現地時間の水曜日、アメリカの不動産金融界において、ソーシャルメディアの投稿が未知の領域への扉を開きました。連邦住宅金融庁（FHFA）の長官ウィリアム・プールトが直接指示し、アメリカの住宅ローン市場の二大「てこ」—ファニーメイとフレディマック—に対し、暗号通貨を担保として受け入れる準備を整えるように指示しました。このニュースは、公式のプレスリリースによる長い前振りなしに、時代を反映した突発的な形で発表され、アメリカを「世界の暗号通貨の首都」にするという壮大なビジョンを前面に押し出しました。

これは単なる政策の微調整ではなく、金融のルビコン川を越える賭けのようなものです。激しい変動と高い投機で知られる資産クラスが、アメリカ経済の最も敏感な基盤、つまり13兆ドルを超える巨大市場に接続されようとしています。市場の神経は一瞬にして刺激され、人々は2008年の金融津波の苦痛の記憶を再び呼び覚まされます。これは住宅危機を解決するための革新的な処方箋なのでしょうか、それとも古傷の上に無謀に新たな感染を引き起こす可能性のある切り傷を開くことになるのでしょうか？答えを見つけるには、霧を払い、テーブルの上のすべてのプレイヤーの底牌を見極める必要があります。

足がかり:監督の「暗黙の了解」

パウエルの指示は突然のように見えるが、実際には慎重に整備された滑走路の上で踏み込まれた最初のアクセルである。それ以前に、ワシントンの規制の風向きはすでに静かに変わっていた。一致した「凍結解除」の行動が、この大勝負の道を開いている。

変革の核心は、過去の壁を体系的に取り除くことです。2025年初頭に、連邦準備制度、連邦預金保険公社（FDIC）、通貨監督庁（OCC）の3つの機関が協力し、銀行の暗号業務への関与に対するいくつかの制限的なガイダンスを撤回しました。これらの文書は、伝統的な銀行が暗号の世界に触れる際の「緊箍呪」でした。公式の言い分は「イノベーションを支持する」ですが、市場の解釈はより率直です：グリーンライトが点灯しました。

続いて、アメリカ証券取引委員会（SEC）も別の高い壁を取り除き、物議を醸していた第121号従業員会計公告（SAB 121）を廃止しました。この規定は、銀行が顧客が保有する暗号資産を自社の負債として計上することを強制しており、これにより保管サービスの提供コストが大幅に増加していました。この障害物が取り除かれることで、銀行が大規模に暗号資産の保管分野に進出するための扉が完全に開かれました。

この一連の独立しているように見える動きが、明確な道筋をつなげています：管理を許可することから、参加を奨励すること、そして現在では金融システムの核心がそれを担保として受け入れることへと至ります。規制当局は一連の対策を用いて、暗号資産が周縁から中心へと移行するための障害のない「高速道路」を築き上げました。

ステージ中央：歴史を背負った巨人

このアクセルの重さを理解するには、ファニーメイとフレディマックという二つの巨大な存在の役割を理解しなければなりません——そして、彼らが2008年の危機で経験したあまり光彩を放たない歴史についても。議会によって設立された政府支援企業として、彼らは住宅ローンを購入および保証することによって、市場全体に命の綱のような流動性を注入し、その引受基準は業界の「金科玉律」となっています。

そして、この二つの巨人を監督するFHFAの誕生自体が2008年の危機の産物であり、その核心的な使命は歴史が繰り返されることを防ぐことです。これが現在最もドラマチックな矛盾を形成しています：リスクを取り除くために生まれた機関が、今やその監督対象に高リスクで知られる資産を抱きしめるよう指示しています。これはまるで、病気から回復したばかりの患者に、成分不明の強力な新薬を試させるようなものです。行動が強硬な新しい長官プールトの推進の下、市場の懸念は根拠のないものではありません。

ドミノ倒し：リスクがどのように個人のギャンブルからシステム的な嵐に進化するか

二大巨頭がテーブルに引き上げられる前に、暗号通貨の保有者のための「ニッチ」な貸付市場はすでに存在していた。MiloやFigureのようなフィンテック企業は、その仕組みが非常にシンプルである：借り手は、借入額を大幅に上回る暗号資産を担保として差し出し、住宅購入資金を得る。このモデルの最大のリスクは「マージンコール」であり、市場が暴落した場合、借り手が追加保証金を入れられないと、担保が清算されることになる。リスクは、貸付当事者間の狭い範囲内に厳密に限定されている。

しかし、ファニーメイとフレディマックが登場すると、不安を引き起こすお馴染みのシナリオが始まります。2008年の危機の道筋は、リスクのパッケージ化と拡散から始まりました。当時、銀行は大量の劣悪なサブプライムローンを一見安全な証券（MBS）にパッケージ化し、二大巨頭の保証を通じて世界に販売しました。最終的に、リスクの本当の所在は誰も知らず、全てが崩壊するまで誰もがそのことに気づきませんでした。

今、私たちは似たような場面を簡単に想像できます：銀行が暗号資産に裏付けられたローンを発行し、それをファニーメイとフレディマックに転売し、後者がそれを「暗号担保ローン担保証券」（CMBS）にパッケージ化し、政府の隠れた保証を利用して、世界中の年金基金、保険会社、投資家に流れていく。このように本来は個人に属していたリスクが拡大され、金融システム全体に注入されると、FRBが警告していた「負のフィードバックループ」が引き起こされる可能性があります。FHFAの指示は、この小さなサークルの投機ゲームを国家の住宅インフラに接続しようとしており、その賭けの大きさは言うまでもありません。

解毒剤または毒:2つの未来の衝突

この政策について、支持者と反対者は全く異なる未来を描いています。

一方の目には、これはアメリカの住宅危機を解決する「天才的な手段」と映る。データは嘘をつかない、アメリカの家庭の四分の三近くが高騰する住宅価格に阻まれている。一方で、膨大な規模の若年層を中心とした暗号通貨保有者の集団が形成されており、彼らは巨額のデジタル資産を持ちながらも「参入が難しい」という困難に直面している。この政策の核心は、「資産は豊富だが現金が乏しい」人々と彼らの住宅に対する厳格な需要を結びつける橋を架けることだ。

しかし、別の視点から見ると、これは2008年の幽霊の再現に過ぎない。経済学者ヌリル・ルビニなどの批評家は、暗号通貨を「内在的価値のない投機バブル」として批判してきた。住宅都市開発省（HUD）のある公務員は、率直に言った：「これは、2008年が起こらなかったかのように、別の規制されていない証券を住宅市場に持ち込むことに他ならない」。彼らは、このような行為はブルマーケットでは不動産市場に火をつけるだけで、ベアマーケットでは強制決済が暗号市場と不動産市場の両方に打撃を与え、致命的なスパイラルダウンを形成するだけだと考えている。さらに懸念されるのは、現在の住宅供給がすでに厳しい中で、大量の新たな購買力の流入が全体的な住宅価格を押し上げ、新しい富の格差を生み出すほぼ必然的な結果になることである。

未回答の質問

プルートの指示は単にスタートを切ったに過ぎず、真の挑戦はゴールライン前の無数の詳細にある。いくつかの重要な問題が依然として未解決のままだ：どの暗号通貨が担保となる資格があるのか？この7x24時間変動する資産をリアルタイムでどのように評価するのか？リスクをヘッジするために設定される「ディスカウント率」（haircuts）はどのくらいになるのか？

興味深いことに、すべての喧騒の中で、物語の2人の主人公——ファニーメイとフレディマック——は常に味わい深い沈黙を保っています。これは、指令が上から下への政治的な駆動特性を証明しています。彼らは、技術とリスク管理の「軍拡競争」に受動的に巻き込まれ、短期間で敏捷なフィンテック企業に匹敵するリスク管理システムを開発しなければならなくなりました。これは、どの巨大な官僚機構にとっても、大きな挑戦です。

FHFAの指令は間違いなく分水嶺です。これは明確な政治的アジェンダ、最近の緩和された規制環境、そしてアメリカの住宅金融システムの巨大な慣性の三者が交わる瞬間を示しています。アメリカ経済の最も核心的な分野の一つである不動産市場は、デジタル資産と伝統的な世界が融合する次の主戦場として正式に指定されました。

この動きは、暗号通貨の役割を観察者的な投機品から、富を構築しアメリカンドリームを実現するための潜在的な基礎石へと引き上げることになります。未来が幸福であるのか不幸であるのか、金融包 -updated to be more narrative 性的巨大な飛躍なのか、あるいはシステム的不安定性の再演なのかは、まさにこれから策定される、悪魔の細部に満ちた実行計画に完全に依存することになります。今回は、全世界が注目し、アメリカが2008年の歴史から教訓を得るかどうかを見守ります。物語は、まだ始まったばかりです。