Batu Bata dan Blok: Menjelajahi Pasar RWA Real Estat

Konsep aset dunia nyata ( RWA ) tidaklah baru di dunia cryptocurrency, sudah ada sejak 2018. Pada saat itu, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) memiliki banyak kemiripan dengan RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak sempurna dan kurangnya keunggulan potensi imbal hasil yang signifikan, upaya awal ini tidak berhasil mengembangkan skala pasar yang matang.

Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara jelas melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Oleh karena itu, menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA untuk ditokenisasi semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang, serta lembaga keuangan tradisional, mulai menjajaki bidang RWA.

Dalam dua tahun terakhir, telah muncul sejumlah proyek RWA real estat di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat secara luas, memperkaya produk investasi real estat, dan menurunkan ambang batas investasi real estat. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, membahas kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk sektor real estat di Amerika Utara, maka kebijakan, peraturan, dan kondisi pasar yang dibahas akan terutama terkait dengan pasar real estat di Amerika Utara.

Metode Pasar Real Estat Ter-tokenisasi

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Sebuah penelitian pada bulan Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar. Sementara itu, nilai pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar.

Permintaan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi adalah untuk mencapai satu atau lebih tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Bentuk utama dari produk-produk ini biasanya ada tiga:

1. Pembiayaan kepemilikan real estat yang terfragmentasi.

2. Produk indeks pasar real estat di area tertentu.

3. token real estat digunakan untuk pinjaman dengan jaminan.

Selain itu, tokenisasi properti di blockchain juga memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estat dan demokratisasi tata kelola.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) adalah jenis perusahaan yang memiliki properti yang menguntungkan dan mengelola atau membiayai properti tersebut. REIT menawarkan peluang investasi yang mirip dengan reksa dana, memungkinkan investor biasa untuk mendapatkan pendapatan investasi properti dan total pengembalian yang mirip dengan dividen, serta membantu pertumbuhan pasar properti di daerah tersebut. REIT dan RWA properti memiliki banyak kesamaan dalam memberikan peluang investasi properti yang terfragmentasi, keduanya secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset properti. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan peluang manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, mereka menyediakan kerangka kerja yang dapat dijadikan referensi untuk proyek RWA properti dalam hal pemeriksaan aset, operasi, dan struktur investasi mereka di bawah kerangka regulasi yang ketat.

Melalui pengamatan operasi proyek RWA real estat selama hampir dua tahun terakhir, kami memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan mereka.

Biasanya, proyek RWA real estat memiliki kelebihan dan kekurangan seperti yang disebutkan di atas. Namun, saat mempelajari kasus-kasus spesifik secara mendalam, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi nyata yang berbeda selama proses operasional.

Analisis Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estate untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk men-tokenisasi pasar real estate, dan memiliki representasi tertentu di bidangnya masing-masing. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih berada dalam tahap awal, dan produk mereka belum mengalami verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, adalah salah satu proyek RWA real estat yang paling awal, fokus pada tokenisasi real estat residensial di Amerika Serikat melalui Ethereum dan Gnosis Blok ( terutama di Gnosis ) untuk investasi ritel.

RealT membeli properti residensial dan men-token-kan properti yang dimiliki sesuai dengan peraturan Amerika Serikat. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dari properti tersebut diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti tersebut dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset properti. Seperti yang dinyatakan di situs web mereka, jika perusahaan tersebut gagal memenuhi kewajibannya, pemilik token berhak menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Namun, perlu dicatat bahwa perjanjian tersebut tidak mengharuskan RealT untuk terlibat dalam investasi dari properti token yang mereka tawarkan di pasar. Pengguna yang memiliki token properti dapat menerima sewa dari rumah tersebut setiap bulan, jumlah yang diterima perlu dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% untuk biaya manajemen.

Sebagai contoh dari sebuah properti di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan total 6.200 token diterbitkan. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, yang menghasilkan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menawarkan 100% token ke pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan dan mempertahankan model yang hampir tanpa risiko untuk beroperasi. Badan pengelola mendapatkan 8% dari sewa, dan mendapatkan sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan pengelolaan. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan men-tokenisasi mereka ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi membantu dalam membagi risiko di antara para investor, hal ini juga membawa tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan menjadi terlalu tinggi sehingga tidak berkelanjutan. Ada laporan yang menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih lembaga pengelola untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar atas properti, mereka akan berusaha untuk mengurangi biaya manajemen; karena manajemen yang buruk akan berdampak negatif besar bagi mereka. Namun, jika proporsi saham RealT terlalu besar, pertama-tama ini akan mengurangi likuiditas token, kedua, para pemegang saham kecil dari properti tidak akan memenuhi tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token berharap pemegang saham besar dapat mengawasi apakah lembaga pengelola yang dipekerjakan efisien dan menjalankan tugasnya. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kurang memiliki motivasi yang cukup untuk dengan seksama memilih lembaga pengelola dan terlibat aktif dalam pengawasan, sehingga bagi banyak investor ritel, mengawasi lembaga pengelola dengan efektif akan menjadi sangat sulit.

Dengan melihat sepuluh token properti yang terbaru terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan pemindai blockchain terkait untuk mengetahui berapa banyak pemegang yang dimiliki setiap properti. RealT membagi properti menjadi sejumlah token yang berbeda, untuk memastikan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dan ada sekitar 500 pemegang token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, dengan menggabungkan jumlah token setiap pemegang untuk menghitung rentang investasi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT menginvestasikan kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor menginvestasikan antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor menginvestasikan lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel hingga tingkat tertentu, dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Kemudian, berdasarkan pencarian data transaksi di alamat dompet Gnosis di jaringan operasi utama RealT, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar AS dalam bentuk sewa. Biaya platform bervariasi antara 2,5% hingga 3% dari sewa, tergantung pada fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar AS selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi real estat, dan jika memilih untuk berpartisipasi, tidak ada batasan atau penjelasan khusus mengenai tingkat partisipasinya, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak dapat diketahui.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT telah mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional untuk proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: perusahaan terbatas) tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT mendirikan LLC seri yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap LLC seri memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak memengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk membuat aset sintetis terkait real estat yang terfokus pada pasar melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan Parcl Labs Price Feed untuk membuat indeks real estat di area tertentu berdasarkan catatan penjualannya. Durasi catatan sejarah dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang tren harga properti, dan harga real estat di area tersebut membangun posisi bullish atau bearish.

Metode ini karena tidak adanya transaksi jual beli properti nyata, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terlibat dalam operasi real estat yang sebenarnya. Anda juga bisa meragukan apakah ini benar-benar dapat dianggap sebagai proyek RWA properti, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapatkan investasi dari banyak perusahaan terkenal, dan karena keunikannya, adalah wajar untuk memasukkannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estat.

Jaringan pengujian Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, saat ini TVL-nya adalah 16 juta dolar. Namun setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak mendapatkan banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl mudah digunakan dan cepat ditingkatkan, penyedia harga Parcl Labs dan desain pasar indeks relatif matang. Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale, dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun memiliki keunggulan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap mempertahankan perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna kecil dan volume perdagangan terbatas. Ini mungkin membuktikan bahwa pasar cryptocurrency belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Seperti beberapa perusahaan cryptocurrency besar yang juga menjelajahi produk arah RWA real estate. Beberapa perusahaan mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan hipotek berdasarkan itu. Ada juga perusahaan yang bekerja sama dengan pihak lain untuk mendukung peminjaman dengan jaminan properti. RealT juga menawarkan opsi menggunakan real estate yang ter-tokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini hanya terbatas pada token real estate yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token, dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik real estate individu.

Reinno adalah proyek terbengkalai yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk yang terkait dengan RWA real estate yang patut diperhatikan.

Produk pertama adalah layanan pinjaman yang berbasis pada real estat tokenisasi. Ketika pemilik properti membutuhkan pendanaan, mereka dapat menyerahkan dokumen properti mereka kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat sebuah perusahaan tujuan khusus ( yang juga dikenal sebagai SPV di Delaware, yang merupakan anak perusahaan yang dibuat oleh perusahaan induk untuk mengisolasi aset.