La société de financement hypothécaire américaine acceptera les cryptoactifs comme actifs

La plus grande institution de financement hypothécaire des États-Unis va commencer à considérer les cryptoactifs comme des actifs légitimes dans les demandes de prêt, ce qui constitue une autre étape importante pour l'intégration des monnaies numériques dans le système financier traditionnel.

Cette semaine, le responsable des affaires du logement a déclaré qu'il donnerait instruction aux deux grandes sociétés de financement hypothécaire de considérer les investissements en chiffrement des acheteurs de maison comme faisant partie de leur richesse globale lors de l'évaluation de leur capacité de remboursement. Traditionnellement, les institutions hypothécaires prenaient principalement en compte les économies en espèces et les investissements en actions des acheteurs.

Ces deux entreprises, qui constituent une partie essentielle du marché du logement, achètent des prêts hypothécaires auprès des banques et établissent une série de critères pour décider quels prêts hypothécaires de quels emprunteurs sont acceptés.

Alors que le directeur de la Federal Housing Finance Agency a annoncé cette nouvelle mercredi, de plus en plus d'Américains utilisent des Cryptoactifs pour acheter des maisons, et de nouvelles entreprises aident ces derniers à utiliser leurs Cryptoactifs pour acquérir des biens immobiliers.

Depuis des années, le marché des Cryptoactifs pousse les régulateurs à évoluer dans cette direction, ce qui suscite des inquiétudes chez les défenseurs des droits des consommateurs, qui estiment que ces actifs d'investissement à la fois peu réglementés et très volatils sont liés à des domaines cruciaux pour l'économie, comme le marché de l'immobilier.

"Dans un monde où l'application réglementaire est essentiellement mise de côté, les frontières sont rapidement franchies," a déclaré Tyler Gelash, ancien avocat à la Commission des valeurs mobilières et maintenant responsable d'une organisation commerciale du secteur financier.

Cependant, la demande des acheteurs et des passionnés de Cryptoactifs est en augmentation. Selon une récente enquête d'une agence immobilière résidentielle, environ 14 % des acheteurs ont déclaré qu'ils prévoyaient de vendre des jetons cryptographiques pour lever des fonds en espèces afin de payer l'acompte sur une maison, contre 5 % en 2019.

En 2017, David Doss a vendu une partie de ses cryptoactifs pour lever des fonds en espèces pour l'acompte d'une maison dans le New Jersey. Il a déclaré qu'il aurait préféré avoir un moyen de conserver ses cryptoactifs tout en obtenant des liquidités équivalentes, mais cette option n'existait pas au moment de l'achat de sa maison.

"Le point de convergence entre les Cryptoactifs et l'immobilier se développe assez rapidement," a déclaré Dos, qui fournit des conseils en investissement en Cryptoactifs aux investisseurs fortunés, "c'est la rencontre de la plus ancienne catégorie d'actifs et de la plus récente."

La nouvelle politique permet aux acheteurs de maisons de ne plus avoir à vendre leurs cryptoactifs pour obtenir des liquidités lors de la demande de qualification pour un prêt hypothécaire.

Avec la stagnation des ventes de maisons, l'influence des cryptoactifs sur le marché immobilier est en hausse. La stagnation des ventes empêche de nombreuses personnes de vendre ou d'acheter des maisons, et de tirer parti de la valeur nette de leur maison grâce à des prêts.

Certaines start-ups font la promotion des cryptoactifs comme un moyen de surmonter les difficultés actuelles du marché et de relancer les ventes de logements.

Une des entreprises, nommée Milo, fondée par un ancien conseiller financier, offre aux investisseurs un moyen d'obtenir un prêt hypothécaire en utilisant des bitcoins comme garantie.

Pour une maison d'une valeur de 1 million de dollars, l'investisseur doit déposer l'équivalent en jetons Bitcoin, et la société les placera dans un compte sécurisé. La société fournira alors 1 million de dollars en espèces pour l'achat de la maison.

Ensuite, la société accordera un prêt hypothécaire d'un montant égal, qui sera finalement remboursé par l'acheteur. Les taux d'intérêt sont généralement supérieurs de quelques points de pourcentage à ceux des prêts hypothécaires ordinaires, mais l'avantage pour les clients est qu'ils n'ont pas à vendre de cryptoactifs ou à payer d'impôt sur les gains en capital. Lorsque le prêt hypothécaire est remboursé, la société restituera le Bitcoin aux investisseurs.

Le fondateur de Milo a déclaré qu'il avait souscrit 65 millions de dollars de tels prêts hypothécaires et qu'il accueillait le changement de politique en matière de cryptoactifs de la part de la Federal Housing Finance Agency.

Contrairement à la plupart des prêts hypothécaires bancaires, Milo ne demande pas aux propriétaires de payer un acompte. La société finance 100 % des transactions, ce que la plupart des banques ne font pas, et les nouvelles réglementations de la Federal Housing Finance Agency concernant les cryptoactifs ne sont pas susceptibles de changer cela.

"C'est la première étape pour donner aux cryptoactifs un statut équivalent à celui des autres actifs," a déclaré le fondateur de Milo en commentant la décision de l'Agence fédérale de financement du logement.

D'autres entreprises aident les propriétaires à utiliser l'équité de leur maison pour acheter des Cryptoactifs. Leur stratégie est similaire à celle des contrats d'investissement sur l'équité de la maison, qui consistent à offrir aux propriétaires un paiement en espèces unique en échange du droit de partager l'appréciation de la valeur de la maison.

Mais contrairement aux propriétaires qui utilisent cet argent pour payer des rénovations de maison ou des frais de scolarité universitaires pour leurs enfants, ils ne l'utilisent que pour acheter une seule chose : du Bitcoin.

Ces transactions sont attrayantes car, pendant la durée de validité du contrat, les propriétaires n'ont pas besoin de rembourser chaque mois comme avec un prêt hypothécaire traditionnel.

En tant que garantie, certaines entreprises peuvent également établir un droit de rétention sur la propriété pendant la durée du contrat (certains contrats pouvant durer jusqu'à dix ans).

Les défenseurs des droits des consommateurs ont identifié des raisons de s'inquiéter.

"Mon impression générale est que mettre une hypothèque sur votre maison pour acheter des cryptoactifs est une mauvaise idée," a déclaré Andrew Pizor, avocat senior au National Consumer Law Center, spécialisé dans le financement hypothécaire. "C'est votre maison, votre abri, vous devez agir avec prudence."

Tous ces projets en sont à leurs débuts, il est donc encore trop tôt pour juger de l'impact qu'ils pourront avoir.

Les représentants des sociétés concernées ont déclaré que les inquiétudes concernant les consommateurs étant lésés étaient exagérées. La plupart des clients potentiels sont des investisseurs riches. Ces sociétés ont également indiqué qu'elles avaient l'intention de respecter les lois fédérales et étatiques existantes.

Harry W. Pral, âgé de 35 ans, investit dans le Bitcoin depuis 2016 et a déclaré qu'il était intéressé à utiliser la valeur nette de sa maison et de plusieurs immeubles d'appartements qu'il possède pour acheter plus de ces cryptoactifs.

Pralar a été en pourparlers avec une entreprise qui vise à utiliser une partie de ses actifs immobiliers comme garantie pour acheter davantage de jetons Bitcoin. L'entreprise achètera des jetons Bitcoin selon une formule basée sur la valeur nette des biens immobiliers individuels, puis déposera les cryptoactifs dans un compte sécurisé. À la fin de la transaction, l'individu et l'entreprise partageront les bénéfices.

Si le Bitcoin se déprécie, le propriétaire doit compenser la différence.

"C'est une alternative qui utilise la valeur nette commerciale sans affecter les opérations commerciales," a déclaré Pral, "et le fait de ne pas avoir à payer quoi que ce soit est une véritable fonctionnalité révolutionnaire."

Bien que les détails du changement de politique de la Federal Housing Finance Agency ne soient pas encore clairs, cela semble marquer un changement dans la manière dont les deux grandes sociétés de financement hypothécaire sont réglementées. Sous la gestion des administrations précédentes, ces deux entreprises ont été enclines à éviter les risques après avoir failli s'effondrer en raison des défauts de paiement sur les prêts hypothécaires de millions de propriétaires pendant la crise financière.

Le directeur de la Federal Housing Finance Agency a déclaré qu'il avait pris la décision d'inclure les cryptoactifs dans les actifs des acheteurs de maisons après "beaucoup de recherches".

Il a ajouté que c'était "pour répondre à la vision de faire des États-Unis la capitale mondiale des cryptoactifs."