الطوب وكتلة: استكشاف سوق العقارات RWA

إن مفهوم الأصول الحقيقية ( RWA ) ليس شيئًا جديدًا في مجال العملات المشفرة، فقد وُجد منذ عام 2018. كانت هناك أوجه تشابه كثيرة بين توكنينغ الأصول وإصدار توكنات الأوراق المالية ( STO ) في ذلك الوقت و RWA الحالية. ومع ذلك، لم تتمكن هذه المحاولات المبكرة من تطوير حجم سوق ناضج بسبب عدم كفاية الإطار التنظيمي وغياب مزايا العائد المحتمل الملحوظة.

في عام 2022، مع ارتفاع معدلات الفائدة في الولايات المتحدة، تجاوزت عوائد سندات الخزانة الأمريكية بشكل ملحوظ معدلات الإقراض للعملات المستقرة في صناعة التشفير. لذلك، أصبح من المتزايد الجاذبية لتوكنيزيشن سندات الخزانة الأمريكية كأصل حقيقي (RWA) لصناعة التشفير. بدأت بعض المشاريع المتقدمة في التمويل اللامركزي (DeFi)، بالإضافة إلى المؤسسات المالية التقليدية، في استكشاف مجال الأصول الحقيقية (RWA).

على مدى العامين الماضيين، ظهرت كمية قليلة من مشاريع RWA العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري من عدة جوانب، وإثراء منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل عوائق الاستثمار العقاري. ستقوم هذه الدراسة بتحليل حالات لهذه المشاريع، واستكشاف مزايا وعيوب تصميم RWA العقارية وسوقها المحتمل. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل رئيسي قطاع العقارات في أمريكا الشمالية، فإن السياسات والتنظيمات وظروف السوق ذات الصلة التي سيتم مناقشتها ستتعلق بشكل أساسي بسوق العقارات في أمريكا الشمالية.

! الطوب والكتل: بحث عن المشاريع العقارية في سوق RWA

طرق توكنينغ سوق العقارات

سوق العقارات هو مجال ضخم مليء بفرص الاستثمار. أظهرت دراسة في مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية وصلت إلى 1.3 تريليون دولار. بينما بلغ إجمالي قيمة سوق العقارات المدرجة عالميًا 2.66 تريليون دولار.

الهدف الأساسي من سوق العقارات المرمزة هو تحقيق واحد أو أكثر من الأهداف التالية: إنشاء منتجات استثمار عقاري أكثر تنوعًا ومرونة، جذب مجموعة أوسع من المستثمرين، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. تتجلى الأشكال الرئيسية لهذه المنتجات عادة في ثلاثة أنواع:

1. تمويل ملكية العقارات المجزأة.

2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة محددة.

3. الرهن العقاري للرموز العقارية.

بالإضافة إلى ذلك، فإن توكن العقارات على البلوكشين لديه القدرة أيضًا على تعزيز شفافية أصول العقارات وديمقراطية الحوكمة.

صندوق الاستثمار العقاري ( REIT ) هو نوع من الشركات التي تمتلك العقارات القابلة للتشغيل وتديرها أو تستخدمها كضمان للتمويل. يوفر REIT فرص استثمارية مشابهة لصناديق الاستثمار المشتركة، مما يسمح للمستثمرين العاديين بالحصول على عوائد استثمارية عقارية مشابهة للأرباح الإجمالية، ويساهم في نمو سوق العقارات في المنطقة. يوجد العديد من أوجه التشابه بين REIT والعقارات RWA في تقديم فرص استثمارية مجزأة، حيث أنهما يقللان بشكل فعال من عتبة الاستثمار ويعززان سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، فإن REIT التقليدية عادة لا تقدم فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، مما يحافظ على نمط تشغيل مركزي. على الرغم من ذلك، فإنها تراجع الأصول والعمليات وهياكل الاستثمار ضمن إطار تنظيمي صارم، مما يوفر إطارًا يمكن الإشارة إليه لمشاريع العقارات RWA.

من خلال مراقبة تشغيل مشاريع RWA العقارية على مدى العامين الماضيين، أصبح لدينا فهم واضح لبعض مزاياها وعيوبها.

! الطوب والكتل: أبحاث حول المشاريع العقارية في سوق RWA

عادةً ما تحتوي مشاريع العقارات RWA على المزايا والعيوب المذكورة أعلاه. ولكن عند دراسة حالات محددة بعمق، يتبين أنه بسبب اختلاف طرق الإدارة والمنتجات، فإن كل مشروع يواجه ظروفًا عملية مختلفة خلال فترة التشغيل.

تحليل الحالة

تختار هذه الفصل ثلاثة مشاريع RWA في العقارات للتحليل. كل مشروع يستخدم طرقًا مختلفة لتوكنينغ سوق العقارات، ولديه تمثيل معين في مجاله الخاص. من المهم ملاحظة أن هذه المشاريع لا تزال في مرحلة مبكرة، ومنتجاتها لم تمر بعد بعمليات تحقق واختبار واسعة وطويلة الأمد في السوق.

RealT

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو أحد أوائل مشاريع RWA العقارية، يركز على توكينيز العقارات السكنية الأمريكية من خلال Ethereum و كتلة Gnosis ( بشكل رئيسي على Gnosis ) لتوفير فرص استثمارية للمستثمرين الأفراد.

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية، وتقوم بتوكنين العقارات المملوكة وفقًا للقوانين الأمريكية. يتم تكليف إدارة وصيانة وجمع الإيجارات لهذه العقارات إلى وكالة إدارة طرف ثالث. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن هذه العقارات على حاملي الرموز. على الرغم من أن RealT مسؤولة عن عملية التوكنين، إلا أنها مفصولة قانونيًا عن الشركات التي تمتلك الأصول العقارية. كما هو مذكور في موقعها الإلكتروني، إذا أخلت الشركة بالتزاماتها، يحق لحاملي الرموز تعيين شركة أخرى لإدارة العقارات المملوكة. ومع ذلك، من الجدير بالذكر أن الاتفاقية لا تتطلب من RealT المشاركة في استثمار الرموز العقارية التي تسوقها. يمكن للمستخدمين الذين يحملون رموز العقارات تلقي حصة من إيجار المنزل كل شهر، ويجب خصم المبلغ بمقدار حوالي 2.5٪ من احتياطي الصيانة وعادة حوالي 10٪ كرسوم إدارة.

كمثال على عقار في مونتغومري، القيمة الإجمالية لرموز العقار هي 323,020 دولار، وسعر كل رمز هو 52.10 دولار، وتم إصدار 6,200 رمز. العقار يحقق دخل إيجاري شهري قدره 2,600 دولار. بعد خصم إجمالي قدره 622 دولار من تكاليف التشغيل والإدارة، يكون صافي الربح الشهري 1,978 دولار، والمجموع السنوي 23,736 دولار. وبالتالي، يحصل كل رمز على توزيع قدره 3.83 دولار، مما يؤدي إلى معدل ربح سنوي قدره 7.35٪.

بالنسبة لهذه العقار، تقدم RealT 100% من الرموز إلى السوق، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى الاستثمار مع العملاء، وتحافظ على نموذج شبه خالي من المخاطر للتشغيل. تحصل الهيئة الإدارية على 8% من الإيجارات، وتحصل على الجزء المتبقي من رسوم الصيانة، وتأخذ منصة الاستثمار 2% كرسوم فقط لتوكنيزة العقارات، واختيار الهيئة الإدارية، ومراقبة الإدارة. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير وقت إدارة كبير، والتركيز على البحث عن عقارات مؤهلة وتوكنيزتها في السوق.

ولكن، على الرغم من أن توزيع الملكية يساعد في توزيع المخاطر بين المستثمرين، فإنه يقدم أيضًا تحديات. عندما تكون حصة استثمار المستثمر صغيرة جدًا، فإن تكاليف إدارة الشركة تصبح مرتفعة لدرجة أنها تصبح غير مستدامة. وقد شرحت تقارير الصراع بين مصالح حاملي رموز العقارات وRealT. تختار RealT هيئة إدارية لإدارة العقارات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة في العقار، فإنها ستسعى لتقليل تكاليف الإدارة؛ لأن سوء الإدارة سيؤثر عليهم بشكل سلبي. ومع ذلك، إذا كانت نسبة ملكية RealT كبيرة جدًا، فإن ذلك سيقلل أولاً من سيولة الرموز، وثانيًا، لن يقوم حاملو الأسهم الصغيرة في العقار بواجباتهم الرقابية. يتوقع جميع حاملي الرموز أن يكون المساهمون الرئيسيون قادرين على مراقبة مدى كفاءة الهيئة الإدارية المعينة. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة جدًا، فقد تفتقر RealT إلى الحافز الكافي لاختيار الهيئة الإدارية بدقة والمشاركة بنشاط في الرقابة، مما يجعل من الصعب على العديد من المستثمرين الأفراد مراقبة الهيئة الإدارية بشكل فعال.

من خلال الاطلاع على أحدث عشرة رموز عقارية تم بيعها في سوق RealT، واستخدام متصفحات البلوكشين ذات الصلة لمعرفة عدد حاملي كل عقار. تقوم RealT بتقسيم العقارات إلى كميات مختلفة من الرموز لضمان أن يكون سعر كل رمز حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، ويبلغ عدد حاملي الرموز حوالي 500، حيث يتجاوز عدد حاملي رمزين عقاريين 1,000 شخص. الآن، يتم حساب نطاق استثمار مستثمري RealT من خلال الجمع بين عدد الرموز لكل حامل.

! [الطوب والكتل: بحث عن المشاريع العقارية في سوق RWA](https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp019283746574839201

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، وحوالي 9% من المستثمرين يستثمرون بين 500 و2,000 دولار، و1% من المستثمرين يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT قد نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للمستثمرين الأفراد، وزيادة سيولة سوق الإسكان.

ثم بناءً على بيانات المعاملات التي تم التحقق منها في عنوان المحفظة الرئيسي لشبكة Gnosis بواسطة RealT، قامت RealT بتوزيع حوالي 6 مليون دولار من الإيجارات. تتراوح الرسوم على المنصة، وفقًا لتقلبات تكاليف الصيانة، والتأمين، والضرائب، ما بين 2.5% إلى 3% من الإيجار، مما يعادل حوالي 150K إلى 180K دولار من الإيرادات خلال العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT ليست ملزمة بالمشاركة في الاستثمار العقاري، وإذا اختارت المشاركة، فلا توجد قيود أو توضيحات محددة لمستوى مشاركتها، فإن الأرباح التي تحصل عليها RealT من إيرادات الإيجار تظل غير معروفة.

من منظور هيكل الشركة، أسست RealT شركة Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان مركزي للشركة. لا تمتلك هذه الكيان أي أصول عقارية؛ إنه يعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أسست RealT شركة Real Token LLC في ولاية ديلاوير كالشركة الأم لسلسلة من الشركات العقارية. مثل Real Token Inc.، لا تمتلك Real Token LLC ) LLC: شركة ذات مسؤولية محدودة ( أي أصول عقارية؛ الهدف الرئيسي منها هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالاستثمار في جميع العقارات من خلال التعاقد مع شركة واحدة فقط. أخيرًا، أنشأت RealT سلسلة من شركات LLC لكل عقار تم الاستثمار فيه. كفرع لشركة Real Token LLC، تمتلك كل سلسلة LLC عقارًا معينًا ورموزًا متناسبة. تم تصميم هذه الهيكلية لضمان عدم تأثير أي مشكلات مالية أو قانونية لعقار واحد على العقارات الأخرى أو تشغيل الشركة الأم تحت RealT.

! [الطوب والكتل: بحث عن المشاريع العقارية في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp0192837465674839201

( باركل

Parcl هو منصة استثمار DeFi، تسمح للمستخدمين بتداول تغيرات أسعار سوق العقارات العالمية. يتم استخدام Parcl من خلال هيكل AMM لجعل الأصول التركيبية المتعلقة بالعقارات موجهة نحو السوق. أطلق Parcl Parcl LabsPrice Feed، لإنشاء مؤشر عقاري لمنطقة معينة استنادًا إلى سجلات مبيعاته التاريخية. يمكن أن تتغير مدة السجل التاريخي بناءً على تكرار معاملات العقارات. بعد إنشاء المؤشر، تتاح للمستثمرين الفرصة للمضاربة على اتجاه أسعار العقارات، حيث يتم إنشاء مراكز صاعدة أو هابطة لأسعار العقارات في المنطقة.

تجنب هذا الأسلوب القضايا القانونية المتعلقة بإدارة العقارات الفعلية لأنه لا يوجد بيع وشراء فعلي للعقارات. يمكنك أيضًا الشك في ما إذا كان يعتبر حقًا مشروع RWA للعقارات لأنه لا يتوافق مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فهو مشروع RWA شائع نسبيًا وقد حصل على استثمارات من العديد من الشركات المعروفة، ومن المعقول تضمينه في مناقشة تنوع منتجات RWA العقارية بسبب تفرده.

![الطوب والكتلة: دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp###

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl في مايو 2022 على Solana، ويبلغ إجمالي القيمة المقفلة حاليا 16 مليون دولار. ومع ذلك، بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يحظ بالكثير من الاهتمام، حيث يبلغ حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار، وعدد المستخدمين النشطين يوميا أقل من 50 شخص.

منتجات Parcl سهلة الاستخدام وتحديثها سريعًا، ومقدمو الأسعار في Parcl Labs وتصميم سوق المؤشرات ناضجون نسبيًا. في الجانب التشغيلي، يقوم فريق Parcl بنشاط بإطلاق Parcl Point وReal Estate Royale وغيرها من خطط جذب المستخدمين. على الرغم من هذه المزايا ووجود دعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا تزال Parcl تحتفظ بتركيز منخفض نسبيًا في السوق وحصة سوقية صغيرة، وقاعدة مستخدمين صغيرة، وحجم تداول محدود. قد يثبت هذا إلى حد ما أن سوق العملات المشفرة ليست جاهزة بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

( ريننو

مثل بعض الشركات الكبيرة في العملات المشفرة التي تستكشف أيضًا منتجات في اتجاه الأصول العقارية RWA. أعلنت إحدى الشركات في يوليو أن فريق العملات الرقمية للبنك المركزي لديهم يحاول دعم المستخدمين في تحويل العقارات إلى رموز واستخدامها كضمانات للقروض. كما تتعاون شركات أخرى مع أطراف مختلفة لدعم قروض الرهن العقاري على العقارات. تقدم RealT أيضًا خيار استخدام العقارات المرمزة كضمان للقروض، ولكن هذه الخدمة محدودة فقط بالعقارات الرمزية التي أصدروها. في جوهرها، هذه الخدمة تشبه أكثر منتجات إقراض الرموز، ولا تعزز بشكل فعلي سيولة رأس المال لمالكي العقارات الفرديين.

Reinno هو مشروع مهجور تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022، وعلى الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين مرتبطين بالعقارات RWA يستحقان الذكر.

المنتج الأول هو خدمة القروض القائمة على العقارات المميزة. عندما يحتاج مالك العقار إلى تمويل، يمكنه تقديم مستندات العقار إلى Reinno. بعد الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة ذات غرض خاص في ولاية ديلاوير ) والمعروفة أيضًا باسم SPV، وهي شركة فرعية أنشأتها الشركة الأم، تستخدم لعزل المال.